今日，三单向公众开售的商业不动产 REITs 提前结束募集，启动比例配售。不过，首批商业不动产 REITs 在网下投资者询价过程中，认购热度出现一定分化，部分项目网下认购倍数破百，也有部分不足 50 倍。
首批 4 单商业不动产 REITs 于本周起面向公众发售，除汇添富上海地产商业 REIT 的发售日为 5 月 27 日外，其余三单 5 月 25 日起便开始发售。今日，中信建投首农商业 REIT、中金唯品会商业 REIT、国泰海通砂之船商业 REIT 均发布公告，因公众投资者认购踊跃，项目 5 月 25 日就已超募，公众发售将提前结束募集，启动比例配售。
目前，公众配售比例或认购倍数尚未公布。而从上周网下投资者询价的情况来看，认购热度呈现较大分化。
国泰海通砂之船商业 REIT（下文简称 " 砂之船 REIT"）网下配售对象拟认购总规模为网下初始发售份额的 103.8 倍，超百倍认购。中信建投首农商业 REIT、中金唯品会商业 REIT 和汇添富上海地产商业 REIT（分别简称 " 首农 REIT、唯品会 REIT、上海地产 REIT"），网下投资者拟认购总量为初始发售份额的 82.6 倍、68.0 倍和 38.6 倍。
由于砂之船 REIT 认购倍数超 100 倍，基金上市后无限售期。其余三单未超过百倍，网下投资者在上市后的前 3 个交易日仅能卖出 50%。
事实上，从最近一年公募基础设施 REITs 的网下投资者认购情况来看，认购倍数普遍超过 100 倍（配售比例小于 1%），上一单认购倍数不足百倍的项目为去年 10 月的中信建投沈阳国际软件园 REIT。
图：最近一年公募 REITs 网下投资者配售比例情况
兴业证券经济与金融研究院副院长刘郁团队认为，唯品会、砂之船、首农及上海地产 REIT 网下认购倍数整体均低于 2025 年 6-9 月发行的消费基础设施 REITs，且低于近期发行的交通、保障性住房和能源 REITs。可能与保险机构 " 整体缺席 " 首批商业不动产 REITs 的战略配售和网下询价有关，战略配售和网下询价类投资者集中于券商、信托、私募和公募基金。
定价方面，除上海地产 REIT 外，其余三单项目定价均接近定价区间上沿。具体来看，砂之船商业 REIT 的底层资产为西安砂之船奥特莱斯，询价区间 4.525 元 / 份 -5.531 元 / 份，定价 5.531 元 / 份，已触及区间上限。
唯品会商业 REIT 底层资产为郑州及哈尔滨的杉杉奥特莱斯，询价区间 3.15 元 / 份 -3.849 元 / 份，定价 3.848 元 / 份。首农商业 REIT 的底层资产为北京昌平龙德广场，区间 2.466 元 / 份 -3.014 元 / 份，定价 3.013 元 / 份。上海地产商业 REIT 的底层资产为上海黄浦区鼎保大厦和鼎博大厦，区间 3.464 元 / 份 -4.234 元 / 份，定价为 4.092 元 / 份。
按发售公告披露的发行价计算，首农、上海地产、砂之船、唯品会为原始权益人的这 4 单商业不动产 REITs 向网下投资者分别募集 30.13、40.92、55.31、76.96 亿元，合计募资 203.32 亿元。
刘郁团队预测，若商业不动产上市后分派率向对应可比项目靠拢，唯品会商业 REIT（奥莱）、砂之船商业 REIT（奥莱）、首农商业 REIT（购物中心）上市后的涨幅分别约为 20%~27%、33%~41% 和 27%。目前尚未有已上市的办公业态 REITs 提供估值参考，根据招募说明书披露的类似项目的估值结果，比较法下上海地产商业 REIT 上市后可上涨 5%。
东方金诚相关研报认为，首批商业不动产 REITs 的 2026 年现金流分派率，预计在 4.8%-6.2% 之间，收益水平显著优于传统固收产品，在低回报市场中仍具备极强的投资吸引力。
