9 月 10 日，黑石与 ESR 在首尔宣布，黑石房地产合伙人基金通过认购新股，取得首尔都市圈 Sanha 物流园二期多数股权，ESR 保留少数权益，继续做开发管理人和资产管理人。
往前回溯半个多月，同类交易在亚太密集出现。8 月 17 日博枫宣布买入日本四大都市圈 50 栋、约 3700 套租赁住宅，第一次进入日本多户住宅市场。8 月 31 日，KKR 联手新加坡电信完成对全球数据中心运营商 STT GDC 的全资私有化。9 月 1 日吉宝数据中心 REIT 宣布收购东京印西两座超大规模机房。次日传出凯德投资联手马来西亚 IOI 置业洽购新加坡地标莱佛士坊一号。9 月 3 日彭博报道，香港置地赴东京寻找 10 亿美元级综合体。
钱在亚太内部重新挑选目的地，日本、数字基础设施和核心城市地标是三个最主要的去向。同期的中国大陆，大宗交易依然活跃，只是买方席位上的外资，已经只剩个位数。
这些交易背后有总量数据支撑。仲量联行统计，2025 年日本商业不动产投资约 6.2 万亿日元，刷新历史峰值，海外买家占到约 38%，远高于常年水平；世邦魏理仕口径则约 6.5 万亿、同比增长 31%。在世邦魏理仕 2026 年的调查里，东京连续第七年是全球跨境不动产投资的首选目的地。
进入 2026 年，外资还在加速。仲量联行测算，上半年海外投资者在日买入约 1.09 万亿日元、约为上年同期的3.7 倍，日本同期商业地产投资总额 238 亿美元，继续排在亚太第一位。
博枫这笔住宅，是这轮资金流入中最新落地的一笔。50 栋楼、约 3700 套房源，散在大东京、大阪、名古屋、福冈四大都市圈，平均楼龄不到 4 年，出租率约 96%，对价逾 1000 亿日元、约合 6.3 亿美元；据日经亚洲等媒体报道，卖方为摩根大通，交易双方未公开对手方与条款细节。这是日本今年规模最大的多户住宅交易之一，也是博枫第一次进入日本住宅市场。按博枫的表述，这是买入即可收租、基本不需要再改造的成熟资产包。
布局日本租赁住宅的并不止博枫一家。9 月 1 日，韩国未来资产旗下 Maps Realty 完成收购东京 4 栋多户住宅，共 238 户，总价 104.5 亿日元、约 6600 万美元，都是 2024 至 2025 年建成的新房；今年 2 月，新加坡凯德雅诗阁信托也以 46 亿日元在大东京南神奈川买入 3 栋自由保有租赁住宅。加拿大、韩国、新加坡的资金同时出现在同一个细分品类，在以往并不多见。
更大的交易在综合体、酒店和写字楼。2025 年 12 月，太盟 PAG 与 KKR 签约收购札幌控股旗下不动产板块全部股权，企业价值约 4770 亿日元、约 31 亿美元，分三批交割到 2029 年，今年 6 月先完成 51%，是这轮规模最大的外资在日交易之一。
酒店方向，今年上半年日本酒店成交 19 亿美元、领跑亚太，同比增长 75%。再往前，黑石 2024 年 12 月以 26 亿美元从西武控股手中买下东京花园露台纪尾井町，曾创下当时外资在日不动产投资的最高纪录。
住宅只是博枫日本布局的最新一块。据公开报道，此前它已拿下东京目黑雅叙园综合体、岐阜安八的物流地块，两类资产合计超过 2500 亿日元；今年 2 月又接近以约 3000 亿日元、约 19 亿美元收购东京汐留的电通总部大楼，在日本补齐办公、物流、住宅三条业务线。博枫此前披露，其日本不动产板块在 12 个月内从零做到逾 15 亿美元，计划五年内扩到 100 亿美元。
买方给出的理由集中在几点：日本融资成本处于主要经济体较低水平，核心都市圈人口仍在净流入，通胀回归后租金温和上行，日元贬值又压低了外币计价的买入成本。
只是这轮买入并非没有代价。日本央行已在 2026 年 6 月把政策利率上调到 1.0%，是 1995 年以来最高，7 月会议维持这一水平并释放继续收紧信号。世邦魏理仕二季度报告显示，东京写字楼和酒店的预期资本化率已压到历史新低，上半年日本商业地产总投资 3.023 万亿日元、同比仅增 2%，大体持平。
仲量联行判断，日本仍是全球少有的正利差市场，融资利率与物业收益率之间尚有正缺口，但这个前提取决于后续加息节奏；2026 年日本本土资金也在大手笔接核心资产，外资并非唯一买家。对后来者而言，靠估值压缩赚钱的空间已经收窄，后续回报更依赖租金的持续增长。
单笔最大资金，落在数据中心
9 月 1 日这笔，吉宝数据中心 REIT 联手母公司吉宝有限公司，收购印西市 Tokyo DC 4、DC 5 两座自由保有超大规模机房，整体拿下 90% 有效权益，按 100% 口径购买价为 1900 亿日元、约 12 亿美元，对应 100% 估值 1940 亿日元。其中 REIT 自身持 88.62%、出资 1684 亿日元、折合约 13.72 亿新元，吉宝公司通过本地子公司持 1.38%，预计今年四季度交割。
卖方结构值得拆开看。两座机房原由新加坡 GIC 与美国 Equinix 的合资公司持有，交易中 GIC 出让所持全部 80% 权益，Equinix 减半持股、保留 10% 并继续担任运营商。据交易文件，DC 4、DC 5 分别于 2021 年、2024 年建成，当前满租，租户为四家投资级客户，加权平均租约期限约 8.3 年，租金每年固定递增约 2.8%，交易指引资本化率约 4% 至 5%，另有券商测算其在册租金较市场价低估超过 30%。
这是吉宝在印西的连续布局。2024 年 7 月它靠 Tokyo DC 1 首次进入日本，2025 年 9 月签约、11 月完成 DC 3 收购，后者由 Colt 合资开发、整租给微软 15 年。
更大的一笔在新加坡落地。8 月 31 日，KKR 与新加坡电信组成的财团完成收购 STT GDC 剩余 82% 股权，实现全资控股，现金对价 66 亿新元、约 51.8 亿美元，隐含企业价值约 138 亿新元、约 109 亿美元，交割后 KKR 持 75%、新加坡电信持 25%，并配套约 50 亿新元可持续发展挂钩贷款，STT GDC 全球数据中心容量及管线约 2.3GW，覆盖东南亚、印度等市场。它的卖方，是淡马锡旗下的 ST Telemedia。
几笔交易串成同一条资金链。2024 年 9 月，黑石联手加拿大养老金 CPP 签约收购澳洲数据中心平台 AirTrunk，平台覆盖日本、新加坡、印度等地，隐含企业价值超 240 亿澳元、约 161 亿美元，CPP 持 12%，这桩交易今年 9 月进入银团融资阶段，尚待澳大利亚外资审查。
GIC 出让日本机房、淡马锡出让 STT GDC，新加坡主权资本在这一时点把成熟数字基础设施转让给 REIT 和长期基金，回笼资金。淡马锡旗下丰树 9 月为新兴亚洲物流私募策略完成超 5 亿美元首关，目标完全部署 21 亿美元，明确投向马来西亚、越南、印度的物流开发，出资人包括主权基金和养老金，资金并未撤出亚太，只是配置方向从成熟资产转向东南亚、印度的增量开发。
CPP 近年在中国大陆陆续出售核心物业，另一面是持续加仓亚太数据中心。数字基础设施和现代物流，由此成为这轮亚太跨境资本里单笔金额最大、线索也最清晰的方向。
新加坡核心地标密集换手，黑石转投在建物流
莱佛士坊一号是新加坡中央商务区地标，两座甲级写字楼分别为 62 层和 38 层，下接一座商场，总可租面积约 86 万平方英尺，地铁站上盖。据彭博报道，凯德投资与 IOI 置业拟成立 50:50 合资公司，以略低于 24 亿新元、约 19 亿美元接手，截至 9 月初中仍处接近签约、条款未定的状态。标的股权较分散，卖方 OUE REIT 通过 OUB Centre 持有 81.54%，余下 18.46% 在大华银行手中，该行同时在楼内办公，潜在买家还探讨了收购后的局部重建，大华银行倾向于继续留用办公空间。
新加坡核心区的资产轮动不止这一笔。今年 4 月，IOI 已签约以约 24.76 亿新元，向凯德综合商业信托（CICT）收购滨海湾甲级写字楼 Asia Square Tower 2，9 月初通过行权继续推进。CICT 反向操作，以约 39 亿新元买入乌节路自由保有综合体 Paragon，卖出 Asia Square Tower 2 的退出收益率约 3.0%，买入 Paragon 的进入收益率约 3.9%，预计提升每份分派约 2.1%。卖掉低收益率写字楼、换成收益率更高的零售医疗综合体，是 REIT 的主动调仓。
进入洽谈的，还有体量更大的资产。滨海湾综合体 Marina One 由 M+S 持有，马来西亚国库控股 Khazanah 占 60%、淡马锡占 40%，市场消息指香港置地是优先竞标方，凯德报价相对偏低，标的报价约 57 亿新元、约 44 亿美元，截至 8 月初尚无约束性协议公开确认。
这家被传竞逐 Marina One 的香港置地，同时在找东京资产。彭博 9 月 3 日援引知情人士称，其拟在东京核心地段寻找总价值逾 10 亿美元、集高端办公零售酒店于一体的综合体，已分别与黑石、日本 Hulic 接洽，标的指向那座黑石 2024 年底以创纪录价格拿下的东京花园露台纪尾井町，以及 Hulic 旗下大手町 Place，目前仍是初步洽谈，未必成交，这也是母公司怡和控股向投资公司转型的一步。
黑石在韩国选择了另一条路径，绕开成熟存量，直接入股在建项目。Sanha 物流园二期位于首尔都市圈，建筑面积约 33 万平方米，为干仓，预计 2028 年建成，设计上预留了支撑仓储自动化的电力，目标客户是第三方物流、电商和零售企业。
黑石以认购新股取得多数股权，原股东 ESR 不退出，继续通过韩国平台操盘开发运营。一边为东京核心成熟资产寻找受让方，一边入股首尔在建物流，轮动方向清晰可见：部分回收资金，再投向有开发增值空间、绑定电商和自动化需求的项目。
成交额创新高，买方席位上的外资只剩个位数
回到中国大陆，一个容易被误读的现象是，这里的大宗交易并不清淡。世邦魏理仕数据显示，2026 年上半年国内商业地产大宗交易额约 1442 亿元，创历史同期新高。
分城市看，北京成交约 257 亿元、同比增长约 50%，创 2022 年以来同期新高；上海同样活跃，世邦魏理仕口径为 61 笔、273.5 亿元，戴德梁行口径为 35 宗、233 亿元、同比增 47%，两家样本门槛不同，方向一致向上。
分拆买方结构，外资席位大幅收缩。戴德梁行统计，上半年上海外资买家成交金额占比仅约 7%；世邦魏理仕口径，北京、上海内资买家占比分别约 100% 和 92%，仅有的外资交易以港资为主，东亚银行增持自有大厦、新鸿基、周大福，以及 GIC 参与虹桥万科中心股权收购，是为数不多的例子。不同机构口径有别，结论接近，外资在境内大宗买方名单里已经边缘化。
卖方名单上出现的，反而是一批熟悉的外资机构。近年阿布扎比投资局、新加坡 CDL、基汇资本、ARA、加拿大 CPP 陆续出让核心物业，市场上还传出 KKR、AEW 愿意折价处置京沪自持商业的消息。接盘方换成了中邮、大家、国寿等保险资金，象屿、中建联合体和地方国资，以及自用型产业资本。拼多多以约 33.7 亿元买下上海陆家嘴星展银行大厦用作总部，按戴德梁行口径，为上半年上海单笔最大交易。
该行另统计，上海大宗交易中自用型买家的金额占比，已从 2025 年的 26% 升到今年上半年的50%，办公楼交易中超过六成由自用买家完成。
中国大陆大宗市场的定价主力，已经从追求租金回报和资产升值的财务投资人，转向出于总部办公、长期配置和存量盘活需要的内资。机构买家的筛选标准集中在几点：核心区位、现金流可预测，最好还能对接 REITs 退出。世邦魏理仕在一份面向国际投资者的报告中也直言，外资机构资本自 2022 年起大体淡出，接盘主力变成保险资金。
剩下的外资，换了个打法
淡出大宗买方名单，并不等于清空在华头寸，博枫就是一个反差样本。
它在中国大陆的长租公寓只做了两处小规模试点：上海内环的静安博邻，和新江湾五角场的五角场博邻，都由旗下博邻 blinq 品牌运营。今年，这两处资产被做成中金—博邻长租公寓持有型不动产 ABS，专项计划管理人是中金公司，博枫担任发起人和运营方，原始权益人为上海博胤安厦，获批拟发行规模 15.2 亿元，6 月 5 日首期实际发行设立 8 亿元，是全国首单市场化长租公寓机构间 REIT，也是首单外资机构参与的住房租赁资产证券化产品。买入、改造、运营、退出的闭环在上海跑通之后，博枫将更大体量的资金投向日本，一次收购约 3700 套。
新经济资产上，它 9 月初在厦门投洽会期间启动首只在华人民币新能源基金首轮募集，预期规模超 120 亿元，专门投向已投运、签有长期购电合同的风电、光伏和储能。
这轮换手并非跨境资本单向涌入亚太。卖方多为 GIC、淡马锡、西武、摩根大通这类长期资本，买方里吉宝、凯德、未来资产、PAG 本身就来自亚太，资金性质也以追求长期现金流的配置型资金为主。落到中国大陆，一类外资的选择趋同：小步试点，用证券化解决退出，将重点配置到风险收益比更确定的市场。中国大陆商业不动产价格仍在重定价，部分城市写字楼空置率走高、净租金回报偏低；日本、新加坡核心区和韩国优质物流，则能提供更清晰的现金流预期和相对更低的融资成本。
资金最终流向现金流和退出路径都算得过来的市场。利率、租金、汇率和退出通道逐项算清，亚太内部的取舍也就清晰了。中国大陆市场并非没有机会，只是赚钱的方式在变，从博取整栋资产的价差，转向运营增值、证券化退出和新经济资产，每一步都更依赖专业管理能力。
