一个月前，黄文仔带队来到广州番禺的沙溪村。
恰逢雨天，他撑着蓝色大伞，走在满是水坑与泥泞的道路上，不时伸出手，往路边的建筑比划着。
一路走下来，他不仅实地踏勘了沙溪村旧改首开区安置房地块，还去察看了沙溪涌南闸。
自从星河湾接下了沙溪旧改以来，黄文仔忙碌的身影，便时常出现。
但近日，这个备受重视的项目，却闹了一场 " 乌龙 "：
当众人屏息等待 7 月 31 日村民表决日的到来时，实际的表决截止日期，却是 2027 年 7 月 31 日，据此还有一年时间。
有分析认为，此前营造即将到期的紧迫氛围，或许是为了打破项目僵局而采取的策略。
而这，也是星河湾做旧改难度较大的缩影。
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旧改难题
早在今年 4 月，星河湾集团便正式入股沙溪村旧改项目，拿下 90% 股权。而原本的操盘手上海升龙和广州方圆，仅保留 10% 股权。
消息一出，地产圈传来一片惊呼。
要知道，这个总投资高达近 400 亿、占地 169 公顷，被称为广州番禺 " 史上最贵旧改 " 的项目，此前已被搁置了 6 年，期间同意率卡在 65%，一直达不到 80% 的及格线。
眼见迁延日久，村委此前甚至发出了一份风险通知书，直言：
如果在 2026 年 7 月 31 日之前，村民表决还不通过，整个村将要面临 5 亿元的天价赔偿，租金大量流失，且可能会被迫从原本的 " 合作改造 " 转为 " 新模式 "。
但村民在签字上迟疑，也是有原因的，那就是前序合作企业拖欠了超 6000 万的租金。
在这节骨眼上，星河湾的接手，可谓是扮演了 " 白衣骑士 " 的角色。
星河湾一上来就表明了自己推进旧改的决心。
除了偿还上述的 6000 万租金之外，还将原方案里首批发放的 18 个月临迁费，延长到了 30 个月；并承诺第一片区的复建安置区，优先于融资区（商品房）建设。
这些举措，旨在打消村民的房子拆了却没新房住的顾虑。
一套组合拳打下来，确实收到了效果。7 月初，有报道称，沙溪旧改项目的村民同意率，已超过八成。
起初，外界以为今年 7 月 31 日，便是表决截止日，但最终发现，表决的实际截止日期，原来是 2027 年 7 月 31 日，还有一年时间的缓冲期。
有分析认为，营造即将到期的紧迫氛围，或许是为了打破僵局而采取的策略。此举确实推进了进展，但在未来的一年时间里，可能也会增加一些不确定性。
布局旧改，开发周期向来较长，多方博弈复杂，充满着不确定性。
在星河湾集团手上，除了沙溪旧改之外，其城市更新项目，还包括南村、贤江村、塘步东村、小罗村等项目。
其中，南村项目改造面积约 86.36 公顷、预算总成本 126 亿元，位列番禺旧改规模第三，星河湾在 2020 年介入该项目。
去年 10 月，南村村股份社召开股东大会，就 " 终止南村村旧村改造项目合作相关事宜 " 进行解释并表决；若表决通过，星河湾将退出。
2025 年 1 月，有消息称，贤江村已签约交楼的村民统一搬回村内，而且从 2025 年 1 月到明年 12 月底，将不再计付临迁费。这意味着，贤江村接下来至少 2 年内，不会有大动作。
而作为星河湾战略转型的首个旧改项目，萝峰村倒是顺利开展了回迁安置，已成为标杆，目前受关注的是去化与资金回笼的问题。
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黄文仔进退
根据星河湾集团 4 月披露的数据，其总资产为 736.13 亿元，货币资金的体量为 40.84 亿元。
它强调，集团 2024 年至 2025 年 " 三道红线 " 全绿档，无违约记录、无美元债、无商票逾期。
除此之外，该公司的财务数据已无从得知。
原因在于，其境内的发债主体广东星河湾房地产 ( 集团 ) 有限公司（简称 " 星河湾地产 "），旗下的 "21 海怡 01" 债券已摘牌，所以联合资信评估股份有限公司自 2024 年 7 月，终止了对它的评级。
2024 年 4 月，黄文仔的女儿黄健慧，卸任星河湾地产法人及总经理；同时，黄文仔的太太吴惠珍接替黄健慧的职务。
2025 年 12 月，吴惠珍不再担任法定代表人，由徐玉军接任。
徐玉军 2000 年前后就加入星河湾，曾负责太原项目，但近年来职责重心回到广州，公开的职务是星河湾集团广州区域副总裁。
有这么一名老将坐镇，黄文仔或许是比较放心的。
2026 年 2 月与 6 月，黄健慧、吴惠珍、黄文仔三人又有动作，他们先后退出了该公司的董事行列，新进的董事名叫蒋琳。
在明面上，黄文仔一家人似乎有后撤的意味，但在现实层面，他们仍然掌控着公司的运转。
尤其是一度被称为 " 豪宅教父 "，现年 73 岁的黄文仔，更是奔走在一线，推进旧改项目，加速资金回笼。
