据《求是》杂志 7 月 1 日发表文章，按发改委规划，" ‘十五五’期间我国城市更新行动将作为扩内需、稳增长的关键抓手，预计直接投资总规模达 12 万亿元至 15 万亿元，年均投资约 2.5 万亿元至 3 万亿元。" 发改委在 6 月国务院会议中，正式发布今年工作安排，2570 亿元中央资金安排及 " 两重 "8000 亿元大盘。
各地方政府积极跟进，在政策、融资等方面予以主动安排。北京、上海、广州、深圳等均推出切实、高效的落地方案及配套政策。
目前，值房地产企业从 " 高周转开发 " 向 " 长期运营服务 " 战略转型之际，城市更新探索从模式、运营、资金等实践已全面启动。招商蛇口作为央企龙头房企，在城市更新领域长袖善舞，独具特色，在高端居住、产业服务、商业体验的综合运营能力方面，走出一条坚实而稳健的发展模式。
综合开发运营能力
全链条复合落地 筑不可复制壁垒
招商蛇口作为蛇口片区的开发者与运营者，历经四十余年迭代升级，将蛇口从传统工业区转型为万亿级产城融合标杆。蛇口工业区自 1979 年建立以来，历经五次产业升级。第一次以改革开放 " 第一炮 " 为起点，引进 " 三来一补 " 企业，开启外向型工业进程。第二次伴随工业崛起，大力发展第三产业，重点布局南海石油后勤、港口物流等配套服务。第三次实施 " 腾笼换鸟 "，淘汰低端加工业，转向信息产业、文化创意等新兴领域。第四次引入高科技企业，推动 " 制造 " 向 " 智造 " 转型。第五次依托前海蛇口自贸区片建设，发展生命科学、海洋经济、低空经济以及高端服务业，推动新一轮产业升级。
蛇口片区五次产业升级，始终与顶层设计同频。依托蛇口 40 余年片区开发基因，招商蛇口是国内唯一同时覆盖整片产城更新、历史风貌住宅、老街商业活化三大更新场景的房企，形成可复制的专业能力体系，同时手握核心片区增量土储，构建起从能力输出到资源储备的完整闭环。
历经多次迭代，如今的蛇口从初代工业区延伸至海上世界、太子湾、前海片区连片改造，招商蛇口已完成超 10 平方公里老旧工业区整体更新。通过厂房功能置换导入高新科创、滨海文旅、高端居住复合业态，片区年产值突破千亿元，常住人口和企业数量较改造前提升超 3 倍，真正达成产业升级与城市活力双向激活的发展成效。
蛇口片区 " 统一规划、整体开发、长效运营 " 的成片更新模式，区别于碎片化改造，实现规划、开发、运营的全链条统筹。住建部认证的 " 全国城市更新示范样板 " 表明，其在土地整备、功能统筹、利益协调方面形成了可复制方法论——通过前瞻性产业布局（如低空经济、海洋经济等赛道）、一二级市场联动开发（土地整理、项目落地）、全生命周期运营（邮轮母港），构建起 " 开发、培育、收益 " 的闭环（SIDO），破解传统更新 " 重建设轻运营 " 的痛点。
正是慢工细作，因此招商蛇口在蛇口本部留存大量可连片开发的存量更新土地，储备了未来 5-10 年大型综合城市更新项目的开发空间，为持续深耕片区更新、释放区域价值奠定坚实基础。
招商蛇口的城市更新独特之处在于，通过战略迭代、空间创新、全周期运营与资源整合，破解了城市更新中 " 产业空心化 "" 功能碎片化 "" 运营短期化 " 等共性难题。这样立体而多层多面的发展模式，构成了招商蛇口深厚而宽广的护城河，难以复制。
上海历史风貌项目
文脉保护与高端人居平衡样板
当城市治理，从 " 拆改留 " 转向 " 留改拆 "，文脉保护成为城市更新的重要选项，留住城市记忆，就是留住城市的根。联合国教科文组织《城市历史景观建议书》指出，历史空间承载的社会认同感，是城市韧性的文化基础。
招商蛇口始终以 " 美好生活承载者 " 为品牌主张，将城市更新作为赋能城市发展的重要抓手，并探索出以 " 保护历史文脉、焕新城市活力 " 为核心的独特路径。由上海弘安里、静安里、桐安里组成的 " 江河三里 " 系列项目，是这一理念的标杆之作。
" 江河三里 " 各具亮点，共同展现了历史文脉保护与当代居住需求的创新融合：
弘安里作为首发之作，遵循 " 保护、延续、匠心、新生 " 原则，复原 " 一街坊、多组团 " 肌理，打造 121 栋历史风貌别墅，在延续原有建筑语言基础上重构生活空间，使石库门建筑群从文物故宅而焕新为当代高端居住载体。
静安里以 " 苏河风貌区 " 为核心定位，规划上延续百年 " 南市北里 " 的原生格局，融合石库门风貌商业与高端居住业态，打造 222 席纯风貌别墅，将历史底蕴与当代摩登巧妙融合，缔造海派盛境。这种 " 修旧如旧 " 的实践，为上海风貌历史街区的更新提供了方法论。
桐安里择址杨浦滨江，以 " 新复古主义 " 引领风貌别墅下一阶段探索，实现新旧交融、底蕴与潮流的对话。招商蛇口在海派居住文化与工业主义文明的基础之上，桐安里以 " 新复古主义 " 实现新与旧、底蕴与新潮的融合。通过新精致图案、新复古元素、新摩登场景、新奢享材质的融合，让工业遗存焕发新生。
" 江河三里 " 统一遵循《上海市城市更新条例》要求，完整保留石库门建筑肌理与海派文脉，容积率低至 1.1，实现了文物保护与居住产品力的平衡。精致而用心的产品，赢得了市场的正面反馈：弘安里入市后持续领跑上海高端改善市场；同系产品安澜上海 2025 年底首开销售额达 90.77 亿元，2026 年一季度登顶上海全市网签金额 TOP1。目前上海内环总价 3000 万以上高端豪宅成交房源中，每 3 套就有 1 套来自招商蛇口历史风貌更新项目，市场占有率凸显。
非标商业老街活化
存量商业长效运营标杆
2025 年以来全国购物中心存量超 6000 座，普遍存在体验均质化及品牌重叠度高的趋同现象。在 " 十五五 " 城市更新规划中，明确指出 " 老旧街区厂区改造提升约 1500 个 "，" 摒弃同质化、做在地差异化 " 的 " 非标街区 "，成为关键的突破方式。
招商蛇口在 " 非标街区 " 探索方面，做出了有序而积极的探索。从深圳海上世界、重庆长嘉汇到宁波秀水街，深度结合在地文化打造差异化街区业态，构建起滨海艺术、滨江文旅、古街文商等产品范式。
深圳海上世界以明华轮超级 IP 为核心，融合滨海景观、艺术策展与夜间经济，打造国际化、无边界的艺术商业公共场域。升级改造后全新开幕，年接待量达 4500 万人次，成为辐射华南的城市微度假目的地。招商蛇口凝练出了海上世界 " 文商旅高度融合 " 和 " 沉浸式体验 " 的产品标签，因地制宜、尊重历史，以独特的特色 IP 和品牌商业，除深圳外，还在厦门、上海落地两大代表项目，尊重城市记忆，焕新公共生活，成功实践了城市更新下的文商旅融合新范式。
宁波秀水街是宁波主城八大历史文化街区之一。千年古巷在保护性焕新后，以 " 文脉肌理 + 潮流商业 " 的双向融合姿态亮相，陈庆恒故居、带钩博物馆（全国首馆）等等，秀水街 " 秀水十二季 " 以 " 微演艺 + 微社群 " 串联全年，年铺排近 2000 场社群活动，2026 年 5 月 29 日正式开街后，开业三日累计客流突破 60 万人次，社交媒体话题曝光量超 8000 万次，销售额超 1100 万，迅速成为存量资产活化领域的焦点样本。
重庆长嘉汇改造老旧滨江厂房与老街巷，常态化输出非遗展演、两江光影秀、城市记忆展，聚焦巴渝人文爱好者，开业至今年均客流稳定超 1200 万人次，商业租金年复合增长率维持 6% 以上，形成 " 旧街巷改造——长期运营——持续客流留存 " 的成熟商业更新模式。
三大项目均以 " 城市特色公共场景 " 替代 " 标准化商业盒子 "，通过 " 产品稀缺性、运营内容化、服务全域化 " 的系统性能力，重构商业资产价值创造方式，解决了传统旧改商业低效难题。在地产行业从 " 增量扩张 " 转向 " 存量运营 " 宏观背景下，这种能力重构不仅是招商蛇口的差异化竞争壁垒，更可能成为整个行业的高质量发展样本。
核心片区优质土储，筑牢长期发展战略纵深
近年深圳持续优化城市更新政策体系，持续释放制度红利，为片区连片整体更新创造了良好的政策环境。2025 年印发的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（深建规〔2025〕4 号），进一步强化城市更新项目统筹管控、规范实施流程；2026 年 2 月，深圳市住建局、市规划和自然资源局联合发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（深建规〔2026〕3 号），明确未完成规划审批的城市更新项目原则上可豁免保障性住房配建，大幅降低存量更新项目开发成本、提升项目开发效率。
依托政策红利加持，招商蛇口凭借深耕蛇口四十余年的先发优势，在深圳核心城区有优势机会获得大规模、可连片整体更新的优质存量土地，与多数房企零散化、碎片化的旧改土储格局形成本质差异，具备持续落地大型综合更新项目的长期能力，拥有充足的战略发展纵深。
南山区招商街道爱榕园片区城市更新项目，是招商蛇口土地储备与政策红利落地的典型代表。该项目为 2024 年深圳全市唯一立项的旧住宅区改造项目，拆除用地面积 68848.2 平方米，开发建设用地面积 60435.7 平方米，规划容积率由初期 5.7 优化至 2.9，核心规划功能为居住，总规划容积约 24.1 万平方米。同时，该项目是深圳 2026 年旧改新政落地后，首个豁免保障性住房配建的大型旧住区更新项目，政策红利兑现路径清晰、价值确定性极强。
随着深圳城市更新政策持续优化、蛇口片区连片更新价值持续释放，招商蛇口本部核心土储的稀缺性与价值将持续提升，未来 5-10 年乃至更长周期内，大型综合更新项目将持续落地，招商蛇口长期发展潜力与价值想象空间充足。
招商蛇口 2026 年 1-6 月，公司累计签约销售金额 962.45 亿元，销售面积 305.18 万平方米；6 月单月销售金额达 202.10 亿元，去化节奏平稳。核心 10 城销售占比超 70%，同比提升 4 个百分点，其中北京、上海、杭州、深圳等高能级城市单城销售额均超百亿元。
公司 2025 年期末货币资金充裕，三道红线持续绿档，现金短债比保持健康水平。综合融资成本降至 2.74%，较年初下降 25BP。通过经营性物业贷款、REITs 扩募等工具盘活存量资产，债务结构持续优化，平均债务期限达 5.3 年。已构建产业园、租赁住房、商业房托三大 REITs 平台，成为境内 REITs 品类最全的房企，2025 年启动蛇口产园 REIT 二次扩募（首单混包资产扩募），加速存量资产变现。
结语：
" 十五五 " 开局之年，新旧动能转换，以长期主义、可持续经营为基点，融合新质生产力，多方面探索城市更新发展之道，是领军企业肩负的责任。招商蛇口立足综合开发运营，在蛇口打造了连片产商住文旅旗舰；在上海 " 江河三里 " 转译在地文化，将传统文脉注入新生活方式；在深圳、重庆、宁波等非标商业，重构商业价值链条，深耕用户价值，为行业转型提供新范式。在资本层面，已构建产业园、租赁住房、商业房托三大平台，率先跑通 " 投融建管退 " 闭环的 REITs 全链条。在城市更新模式探索中，招商蛇口走出了一条可持续、可复制、可循环的发展之路。
