文 / 乐居财经 徐酒眠
物业收并购市场，逻辑从 " 规模并购 " 转向 " 资源互补 "。
7 月 2 日，泓盈城市服务（02529.HK）宣布完成对湖南力唯中天科技发展有限公司（简称 " 力唯中天科技 "）100% 股权的收购。
从 4 月 17 日签约到 7 月 2 日交割，历时不到三个月。
这笔 4954.35 万元的交易，放在物业行业的历史长河里不算大。但在 2026 年的市场环境下，它足以引起关注。
它几乎浓缩了当下国资物企并购的所有特征——关联交易、资金闭环、业绩对赌、战略转型。
标的盈利薄如纸
成立于 2004 年，力唯中天科技主要从事智能系统工程设计、施工、运营，智能城市建设与运营，以及智能系统集成与软件研发。
截至收购前，力唯中天科技由长沙城市发展集团（简称 " 城发集团 "）持有 51% 股权；余下持有 49% 股权五名个人股东持有：
刘俊清（12.8%）、杨贯中（12.4%）、杨宏（12.4%）、杨玉娟（8.2%），以及唐伟平（3.2%）。
一个值得关注的细节是，城发集团的持股同样来自收购。2017 年，其以 2190 万元收购了力唯中天科技 51% 股权。
从资质来看，力唯中天科技拥有建筑智能化设计甲级、电子与智能化工程壹级、机电工程施工贰级、城市及道路照明工程贰级等多个专业资质。
项目经验覆盖办公及商业智能化工程、智慧城市与数字平台、公共基础设施及交通工程等多个领域。
公告披露，力唯中天科技 2024 年经审计收入约 7789.7 万元，税前利润仅 14.3 万元，税后亏损 43.6 万元；2025 年未经审计收入约 8017.6 万元，税前利润约 114.3 万元，税后利润仅 59.3 万元。
以 2025 年数据计算，净利率约为 0.74%。4954 万元的收购对价，对应的是约 83 倍的市盈率。
但从估值来看，这笔交易不算贵。
独立评估师采用资产基础法评估，截至 2025 年 6 月 30 日的评估基准日，力唯中天科技全部股权的评估价值为 4954.35 万元，较账面资产净值约 4910 万元仅溢价约 1%。
换句话说，泓盈城市服务要买的不是力唯中天科技当下的盈利能力，而是未来的增长潜力和战略价值。
的确，收购从来不是只看当下。那么，另一个关键问题来了：未来能赚多少？
三重业绩对赌
根据公告，卖方做出了三重业绩承诺：
第一是净利润对赌。
在收购完成后连续三个业绩保证年度内，力唯中天科技经审计累计净利润不低于 2400 万元。
具体年度明细为：第一年 655 万元、第二年 800 万元、第三年 945 万元。
个人股东承诺，在业绩保证期内，目标公司市场导向项目产生的累计销售收入不低于 1.5 亿元。
第三是应收债权回收保障机制。
转让方承诺回收力唯中天科技截至 2025 年 6 月 30 日的应收债权净额，包括应收账款及合约资产，金额约为 1.24 亿元。
收购款里有 15% 是专门跟这笔旧账的回收情况挂钩的，也就是第五笔付款。
泓盈城市服务支付这笔钱的门槛是，实际收回来的钱必须先超过 "1.24 亿减去收购总价 15%" 的那个差额。超过这个门槛之后，超出的部分才开始支付，但累计支付总额最多不超过收购总价的 15%。
如果实际收回的钱比 1.24 亿还多，泓盈城市服务会给转让方一笔额外奖励，奖励金额是超额部分的 60%，但这个奖励也有封顶上限。
三重保障覆盖了利润、收入增长和资产质量三个维度。
但补偿金额均有上限：净利润补偿不超过对价 15%，外部拓展补偿不超过个人股东对价的 15%，应收款回收对价本身就以 15% 封顶。
换句话说，即便力唯中天科技未来三年净利润为零，卖方最多赔偿约 743 万元。而泓盈城市服务已经支付了 70% 的对价，约 3468 万元。
这是一份 " 下有保底、上有封顶 " 的对赌。对买方来说风险被限制了，但对卖方的激励也有限。
收购款的回流闭环
这笔交易最值得玩味的设计，是嵌套在其中的 " 后续股份购买安排 "。
五名个人股东在收到首期现金对价后，须将其税后对价的 50% 用于向城发集团购买泓盈的非上市股份。
7 月 2 日完成当日，股份转让协议正式签署。
个人股东的税后现金总对价为 2194.47 万元，其中 50%，即约 1097.23 万元用于购买城发集团持有的泓盈非上市股份。
最终，个人股东合计购入 410.22 万股，占泓盈已发行股份总数的 2.56%。城发集团的持股比例从 75% 降至 72.44%。
个人股东购得的股份还须质押回城发集团作为担保，禁售期 36 个月。
泓盈城市服务支付的 4954 万元现金，在封闭的三角结构中完成了精准回流：从泓盈流向个人股东，再从个人股东流向城发集团。
城发集团既是力唯中天科技的控股股东（51%），也是泓盈城市服务的控股股东（75%）。
从这个角度看，这是一笔典型的 " 国资体系内部资产盘活 "。控股股东利用上市公司 IPO 闲置资金，完成了对子公司资产的变现。
值得注意的是，完成这笔收购，泓盈城市服务变更了 IPO 所得款用途，将原定用于 " 人才培训及保留 " 的 1260 万港元划拨至战略收购项下。
但换个角度看，这也是一种利益绑定机制。
力唯中天科技的原始股东及核心管理层，将出售所得的一半换成了泓盈城市服务的股票，并被锁定 36 个月。
他们的利益与泓盈城市服务的股价表现、与力唯中天科技的业绩深度绑定。
泓盈在买什么？
抛开交易结构，泓盈城市服务为什么要买力唯中天科技？
先看其自身的业绩。
2025 年，泓盈城市服务实现营业收入 6.75 亿元，同比下降 1.29%；归母净利润 7437.6 万元，同比增长 3.5%。毛利率从 25.2% 提升至 25.7%，净利润率从 10.5% 升至 11.0%。
截至报告期末，泓盈城市服务在管建筑面积约 1670 万平方米，同比增长 36.9%；现金及现金等价物为 3.53 亿元，无任何未偿还借款。
业务结构上，物业管理服务收益从 2.91 亿元增至 3.26 亿元，增幅 12.1%；商业运营服务收益从 6130 万元增至 6750 万元，增幅 10.2%。
然而，城市服务收益从 3.31 亿元降至 2.8 亿元，降幅 15.2%。城市服务板块受地方政府债务清偿导致的市场收缩影响，收益明显下滑。
泓盈城市服务迫切需要找到新的增长点。力唯中天科技的价值，恰恰在于补齐 " 智能化 " 这块拼图。
在物业管理行业向技术驱动、资格导向型服务转型的浪潮中，科技实力已成为衡量企业长期竞争力的核心指标。
力唯中天科技在智能城市领域拥有成熟的解决方案组合，涵盖智能交通、智能产业园区及智能教育等核心城市领域。
收购完成后，泓盈的城市服务产业链将得到完善，智能化服务能力将得到增强。
更重要的是资质。力唯中天科技拥有的电子与智能化工程专业承包壹级、建筑智能化系统设计专项甲级等资质，正是泓盈城市服务承接更大规模、更高价值项目所必需的 " 通行证 "。
泓盈城市服务在公告中的表述很直接：此次收购将 " 完善本集团的城市服务产业链，增强其智能化服务能力，并加速其战略转型与升级 "。
这是一次战略卡位，而非简单的规模扩张。
