据财联社最新统计，今年，机构间 REITs 加速上新，存续市场较去年末又扩张了 50%。同时，二级市场的流动性也有显著提升。
业内认为，机构间 REITs 的供给端临近翻倍，投资者结构也正向全谱系机构扩容，为长期配置型资金保留了相对更高的入场收益率。
据 Wind 数据统计，已发行的机构间 REITs（又称 " 持有型不动产 ABS"）项目数量已达 58 只，金额合计 988.19 亿元。若算上近期正在发行中的中金凯德商业持有型不动产 ABS，机构间 REITs 规模即将突破千亿元。
今年，已有 23 单机构间 REITs 项目，数量已接近去年全年的 29 单，金额合计 325.12 亿元。进入 6 月，机构间 REITs 发行有加速之势，当月有 8 单合计 158.42 亿元的项目上新。其中，不乏中信证券 - 华润商业资产持有型不动产 ABS、华能集团第一、二期能源资产绿色持有型不动产 ABS 等单只规模超过 20 亿元的大体量项目。
图：今年已发行的机构间 REITs
机构间 REITs 是介于 Pre-REITs 和公募 REITs 之间的过渡产品，产品标准化程度、流动性递进提升，是构建多层次 REITs 市场的重要一环。机构间 REITs 的底层资产品类扩充迅速，自去年以来，各类 " 首单 " 频现。目前，机构间 REITs 的底层资产类型已包括高速公路、收费大桥、污水处理、火电、水电、风电、租赁住房、商业物业、产业园、数据中心等等。
中金公司固定收益研究团队认为，机构间 REITs 资产结构呈现 " 哑铃形 "：一端是经营权类大单，一端是产权类小单。细分资产来看，交通类已有 9 单 350 亿元，单均 38.9 亿元，规模居首位，主要为央企大单高速、公路桥梁；商业物业单数最多，已有 16 单 220 亿元；能源类有 14 单 205 亿元；数据中心有 5 单 90 亿元，乘势发展。
根据上交所此前的介绍，机构间 REITs 适用 ABS 监管规则，但在产品制度安排上借鉴公募 REITs 的政策要求，对底层资产的要求又比公募 REITs 更宽松。机构间 REITs 不设票面利率，弱化主体信用、看重资产信用，突出权益属性，受偿采取平层结构。
东方金诚的研究认为，机构间 REITs 市场快速启动并形成规模的根本原因在于产品设计解决了核心痛点，精准对接了市场需求。公募 REITs 虽成功试点推广，但对资产盈利能力、权属清晰度等要求严格，大量培育期、小规模或新兴业态资产被排除在外；传统银行贷款、CMBS 及类 REITs 等融资方式虽准入灵活，却高度依赖主体信用，无法满足企业资产真实出售、优化资产负债表的核心诉求。在此背景下，机构间 REITs 应运而生。
值得注意的是，机构间 REITs 二级市场的流动性也有显著提升。根据中金公司固收研究团队的统计，截至 2026 年上半年末，机构间 REITs 累计成交 115.8 亿元、237 笔。其中超过四成的成交发生在 2026 年，合计 49.4 亿元、121 笔，二级正从零星走向有量。
东方金诚认为，机构间 REITs 提供了一个多层次的价值满足框架，对长期资金是匹配负债的配置工具，对传统资管是增厚收益的资产选项，对敏锐的机构则是可能创造 Alpha 的价值载体。
中金公司固收研究团队预计，机构间 REITs 申报中产品超 800 亿元，供给端临近翻倍。外资发行人加速借道，序列发行与存量扩募走向常态化。投资端的扩容亦有迹可循，投资者结构正从险资为主向全谱系机构扩容。公募 REITs 的高品质或已被二级价格充分定价，机构间 REITs 为愿意长期持有、看重现金回报的配置型资金，保留了相对更高的入场收益率。
