睿思网讯：7 月 8 日，" 中信证券 - 华润商业资产持有型不动产资产支持专项计划 "（成都万象城机构间 REIT）于上交所正式上市。该项目为当前全国规模最大产权类机构间 REIT，也是华润置地继消费公募 REIT、租赁住房 REIT、商业 Pre-REIT 后，完善多层次 REITs 布局的重要项目。
本次产品底层资产包含成都万象城与成都木棉花酒店，是华润置地西南区域核心商业综合体。成都万象城 2012 年开业，地处成都成华核心商圈，2025 年全年客流突破 5000 万人次，客流规模位居当地商业项目首位，出租率稳定、业态布局多元，由华润万象生活持续运营调改，现金流保持稳定增长。配套木棉花酒店 2023 年开业，主打川西特色人文定位，购物中心与酒店客流互通、业态互补，形成复合优质资产包。
计入项目融资杠杆后，本次发行对应资产对价 104.998 亿元，为市场规模领先的强权益平层结构不动产证券化项目。项目落地过程中推出多项行业创新举措，形成可复制商业资产证券化样本。产品设立市场化土地续期定价与同股同权决策机制，通过量化模型测算土地续期价值，为土地年限有限的商业物业证券化提供新路径；优化项目治理架构，在常规运营管委会之外增设扩大会议，压缩持有人大会审批事项，适配商业资产专业运营需求。
产品采用纯权益架构，无本金兜底、无分级安排，全部份额持有人同股同权，最终实现高溢价发行。发行环节参照公募 REITs 发行规则，分渠道引入长期持有型机构与竞价投资人，稳定长期运营治理的同时完善市场化定价机制，改善二级市场流动性。本次认购投资人覆盖保险资管、券商、银行理财、信托、产业资本等多类机构。
项目落地贴合盘活存量资产、提振消费的相关政策导向，助力华润置地打通不动产投资、开发、运营、退出完整资本循环。公司将持续依托公募 REITs、Pre-REITs、机构间 REITs 多元工具，持续推进存量资产证券化与扩募工作，提升资产管理规模。
本次产品在土地续期估值、内部治理机制上实现突破，缓解传统商业地产证券化估值痛点，拓宽商业不动产权益融资渠道，可为行业同类存量物业盘活提供参考范本。
