财联社梳理，目前已有 90 只新发 " 固收 +" 基金明确可投 REITs，且部分债基的中报显示 REITs 已现身持仓之中。机构分析认为，公募基金产品带动的潜在增量资金仍有较大空间，REITs 市场正从供给冲击转向需求驱动。
行情持续低迷，今年多只产品已跌超 30%
最新行情显示，今年以来中证 REITs 全收益指数累计跌幅超过 7%。9 月 8 日，指数收报 938.78d 点，当日小幅上涨 0.12%。不过，全市场日成交额仅 4.30 亿元，换手率 0.43%，成交活跃度持续低迷。2026 年前 8 个月，公募 REITs 月成交额有 4 个月不足 100 亿元，最高月成交额也只有 130 亿元出头。
个券层面，逾八成存量公募 REITs 今年价格下跌，半数以上下跌超过 10%。招商科创 REIT、华夏合肥高新 REIT、建信中关村 REIT、易方达广开产园 REIT、中航易商仓储物流 REIT 等产品今年跌幅已超过 30% 以上，产业园区项目成为重灾区。
图：今年以来跌幅居前的 REITs 项目
二级市场的低迷也传导到了一级市场，去年 REITs 打新 " 极致抢筹 " 的盛况不再，打新收益骤降。以上周上市的深交所首单商业不动产 REITs ——创金合信北京国资公司 REIT ——为例，上市首日即破发，大跌 10.99%。此后原始权益人虽抛出增持计划，但截至今日收盘仍报 2.434 元，较 2.831 元发行价下跌约 14%。
" 固收 +" 基金正式入局 REITs 市场
不过，伴随着 REITs 供给扩张，投资端的机构化还在加速。根据华泰证券固定收益研究团队对 2026 年基金中报的统计，REITs 的机构投资者持有占比升至 97.44%，持有人户数较 2025 年年报平均下降 11.58%、户均持有份额增加 8.44%，筹码进一步向机构集中。
除原始受益人外，REITs 的机构投资者历来以券商自营和保险资管两大玩家为主。按总市值计，截至 2026 年中报，REITs 持仓中原始权益人及关联方占比约 41%，券商自营占比约 16%，保险资金占比约 5%。
2025 年底，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63 号），明确提出 " 支持符合条件的公募基金将 REITs 纳入投资范围 "。此外，63 号文还要求研究探索跟踪 REITs 指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品，首批公募 REITs 指数基金已于今年 7 月成立。
值得注意的是，从今年二季度起，越来越多的主动管理型 " 固收 +" 基金，包括混合债券型二级基金和偏债混合型基金亦将公募 REITs 纳入投资范围。产品募集说明书显示，今年已有 90 只新发的固收 + 基金将公募 REITs 纳入其可投范围。其中，67 只基金已经成立，合计发行规模达 524.39 亿元。
如易方达恒安稳健 6 个月持有期债券基金在招募说明书中表示，基金将综合考量宏观经济运行情况、基金资产配置策略、底层资产运营情况、流动性及估值水平等因素，对公募 REITs 的投资价值进行深入研究，精选出具有较高投资价值的公募 REITs 纳入标的池。
部分基金披露了持仓数据较季报更全面的半年报，显示债基已开始布局 REITs 市场。如国金安裕债券基金，截至 2026 年年中，该基金合计持有公募 REITs 共 23 只，合计市值 1992.75 万元，占基金资产净值比例 6.92%。
图：国金安裕债券基金半年报前十大重仓 REITs
中信证券 FICC 首席明明认为，公募基金产品带动的 REITs 市场潜在增量资金仍有较大空间。当前，资金面是影响 REITs 市场行情的重要变量，伴随着部分一级待发行项目陆续推进，市场期待增量资金，包括保险资金放开商业不动产 REITs 投资范围，指数基金、公募 FOF 和二级债基等公募基金资金入场、长期资金入市等。
华泰证券固收研究团队表示，REITs 供需格局正处从 " 供给冲击 " 转向 " 需求驱动 " 的关键拐点，估值已回落至上市以来偏低区间，分派率被动抬升、风险收益比改善，配置机会或逐步显现。
