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近日，西安五部门的一纸通告，给死气沉沉的楼市，扔了一颗不大不小的石头，略略激起了几丝波澜。
市住建局、市自然资源和规划局、市市场监管局、市财政局、市城中村（棚户区）改造事务中心联合发布的《关于规范回迁安置房交易管理的通告》显示，三类回迁安置房可上市交易。分别是：国有出让土地上建设的回迁安置房，可按照存量商品房上市交易；国有划拨土地上建设的回迁安置房，应当按照相关规定补缴土地出让金后，方可上市交易；集体使用国有划拨土地上建设的回迁安置房，按照国家相关规定补缴土地出让金，并取得村集体经济组织或房屋首次登记代持单位同意后，方可上市交易。
对这一纸通告，坊间普遍解读为，在西安房市占有一定规模的回迁安置房，终于可以光明正大地和商品房一样上市交易了。
这个解读没错，但又不是完全对。
自从有了城中村拆迁，也便有了回迁安置房，自从有了回迁安置房，这类房子的交易便一直在进行着，称之为暗流涌动似乎不太合适，但确实又不像商品房那样光明手续顺畅，相应的，自然也有了更多的风险可能。
西安五部门的这纸通告，很难说到底是为了刺激楼市，还是给回迁房一个合法合规光明正大的流转出路，也很难说更倾向于哪一方面。但对坐拥数套甚至十数套回迁房的房东和刚需购房者来说，总归都算是一件好事。
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好事自然是好事，却也是需要好好琢磨的好事。
房地产火爆的时代，西安大规模推进城中村、棚户区改造，尤其是高新、曲江一带，大拆大建如火如荼，东三爻、后村、杨家村、黄渠头、北池头、缪家寨等著名的城中村，就是在这样的浪潮中被拆掉，又在异地或原地，换回了一套又一套的回迁安置房。
绝大多数回迁小区土地来源为国有划拨用地，也就是政府无偿划拨土地用于安置村民，建设之初房屋定位为保障性自住住房，并未足额缴纳土地出让金。受土地性质限制，即便房屋建成入住，很长一段时间里，划拨回迁房并不具备自由上市交易的完整条件。再加上办证周期漫长、限售规则模糊、过户标准各区不一，催生了庞大的 " 协议房 " 地下交易市场。每当一片回迁房小区建成，便有人专门低价收购囤房，然后转手倒卖。不过，当下的房地产市场，当年很多囤房的，也都把不少房子砸到了自己手里。
这种交易方式，买卖双方只签订私下合同，部分进一步做了公证，等到未来条件成熟再办理过户。不管私下的合同，还是所谓的公证，都不能代替不动产产权过户，潜藏着极高风险，涨价毁约、一房多卖、家庭内部安置产权纠纷等案件层出不穷，购房者权益很难得到法律保护。
正因为如此，即便回迁房价格便宜不少，即便在房市火爆的年代，回迁房的买卖也不温不火。
基于化解历史遗留问题，堵住私下交易漏洞，盘活存量安置资产，统一全市交易标准等多重目标，五部门联合通告正式出台，厘清了不同土地性质回迁房的交易边界。西安长久以来悬而未决的划拨性质回迁安置房上市交易问题，终于迎来全市统一、清晰标准化的管理规则。
所以说，这份通告，并非简单放开回迁房买卖，而是对多年城改遗留下来的回迁资产完成产权交易的规范化闭环，既化解民间私下交易的巨大风险，也重塑西安二手房市场的供给结构、价格梯队，对于刚需购房者、安置村民以及整个楼市生态，都有着深远的影响。
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从当下的情况来看，回迁房的价格，普遍低于周边商品房价格。
比如，城东浐灞、纺织城片区，石家街东岸阳光回迁小区挂牌 5400 5800 元每平米，一路之隔的商品房华远海蓝城二手房 10500 11500 元每平米，回迁房单价仅约商品房的 52%。纺织城堡子村回迁社区东城翡翠湾，5300 5700 元每平米，附近商品房半坡国际广场 9200 10000 元每平米，回迁房价格大约是商品房的 58%。
城南雁塔、曲江作为西安房价高地，价差同样显著。吉祥村回迁小区吉祥佳苑挂牌价 9500 10500 元每平米，隔壁成熟商品房小区曲江六号二手价 15000 16500 元每平米，回迁房价格约为商品房的 65%。瓦胡同回迁小区均 8800 9800 元每平米，周边万科城市之光南区商品房 13500 14800 元每平米，回迁房价格约为商品房的 68%。
城西梨园路、西窑头片区，大白杨回迁紫云溪小区挂牌价 7600 8300 元每平米，商品房梨园公馆 10800 11800 元每平米；西窑头安置小区 7300 7800 元每平米，蓝光公园华府商品房 10200 11000 元每平米，回迁房价格大约为商品房七成。
城北未央、经开板块，凤城六路雅荷南李鑫苑回迁小区 6800 7300 元每平米，周边海荣阳光城商品房 10000 11000 元每平米；未央湖王家棚安置小区 6000 6500 元每平米，辰宫双河湾商品房 8800 9600 元每平米。
价格看着着实诱人，但是，需要注意的是，所有回迁小区挂牌价格，均没有计入补缴的土地出让金成本。划拨回迁房在过户上市时，需要按照地块标定地价补缴土地出让金，一套 100 平米总价百万左右的主城区回迁房，补缴费用大致 7 10 万元。补缴完成土地性质转为国有出让之后，房屋总成本将上浮 5% 12%。
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即便再上涨个 10% 左右，回迁房小区相比周边商品房，还是有着相当的价格优势的。
这时候，几个方面的因素便需要慎重考虑了。
首先是小区环境。多数早期纯回迁小区容积率偏高，建筑密度大，绿化面积、休闲活动场地占比普遍低于周边商品房。同时，车位配比紧张，地面乱停车现象较为常见。同在曲江区域，我常去的周边两个回迁房小区，一进小区院子，便能感觉到和商品房小区的明显区别。地面上车辆停满，小区里饭馆多家，住宅楼里各种商业机构。一进楼道和电梯，昏暗和脏乱扑面而来，和商品房小区形成鲜明对比。
此外，这类小区的物业服务也是一个关注重点。回迁房小区物业大多由村集体下属物业公司接管，服务标准、人员专业度有限。小区租户占比较高，人口流动性大，人员结构复杂，邻里圈层感弱。公共区域维护保养参差不齐，楼道、电梯、绿化带老化之后修缮更新速度较慢。
对改善型住户来说，以上种种，无不是需要重点考虑的问题。便宜是便宜点，住着不舒心甚至经常窝心，那还是慎重点为好。
当然，对刚需一族来说，看重的是实惠，还喜欢城中村特有的烟火气，图的是方便便宜，回迁房小区绝对是一个不错的选择。
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。回迁房小区，到底是不是这样的避寒广厦呢？
来源 / 今西安
