8 月 24 日，周大福创建（00659.HK）宣布已与 TPG Asia Real Estate 旗下基金签署买卖协议，收购后者持有的一宗浙江嘉兴工业物流物业 100% 权益。标的可出租总面积约 54 万平方呎，折合约 5.02 万平方米。
公告没有披露交易对价，也没有披露标的当前出租率、租户结构和剩余租约年限。外界暂时无法测算这笔收购的资本化率，也无法判断买方出价相对于当前市场租金是贵还是便宜。
这已经是周大福创建今年内第四度向同一家卖方收购资产。今年 1 月，公司从 TPG Angelo Gordon 旗下基金手中拿下华东三宗物流物业，合计 172 万平方呎，全部获得 LEED 金级认证。连同本次已签署协议的嘉兴项目，周大福创建年内于长三角合计将持有四项工业物流资产，面积 226 万平方呎，折合约 21 万平方米。
四笔交易的卖方均为 TPG 旗下地产基金。2023 年 11 月，TPG 完成对另类资管机构 Angelo Gordon 的收购，后者亚洲地产业务随后整合进 TPG Asia Real Estate 平台。
13 项资产、91% 出租率与 30% 的铁路集装箱生意
周大福创建执行董事兼联席行政总裁郑志明在公告中说，集团 " 并非单纯追求规模扩张 "，而是有策略地在核心经济带建立物流资产网络。本次收购的嘉兴项目邻近集团已有的嘉兴物流物业，连片后可以在招商、运维和租户调度上释放协同效应。
交易完成后，周大福创建在香港及内地共持有 13 项物流资产，可出租总面积约 1505 万平方呎（约 139.8 万平方米），覆盖香港、成都、武汉、苏州、东莞、嘉兴。1 月收购的三宗长三角物业完成后，公司物流资产从 9 项增至 12 项；本次嘉兴项目落地后增至 13 项。加上 2025 年 9 月签约、12 月完成收购的东莞项目，周大福创建在内地的仓储布局已经覆盖大湾区和长三角两大经济区。
从已披露的经营数据看，周大福创建的内地物流物业整体出租率不低。截至 2025 年 12 月 31 日，成都、武汉、苏州、东莞共八项内地物流资产的整体平均出租率为 91.2%。其中成都、武汉、苏州七项资产的平均出租率从 2025 年 6 月底的 87.5% 升至 90.9%。
苏州项目的波动值得单独说。2025 年 4 月，周大福创建主动终止了一份在 2023 年收购前就已存在的旧租约，出租率一度降至 40.7%。公司随后收回运营权直接对接终端租户，到 2025 年 12 月底出租率回升至 75.7%。短期空置换来了对租户结构和租金定价的直接控制权。
物流板块的利润来源并不止于仓库。周大福创建持有中铁联合国际集装箱有限公司（中铁联集）30% 股权。中铁联集在全国运营 13 个铁路集装箱中心站，分布在昆明、重庆、成都、郑州、武汉、西安、天津、宁波、广州、钦州等节点，是中欧班列和国际陆海贸易新通道的关键基础设施。2025 财年全年（截至 2025 年 6 月 30 日），中铁联集吞吐量约 700 万标准箱，同比增长 10%，应占经营溢利增长 23%；2026 财年上半年（截至 2025 年 12 月 31 日），吞吐量 384.2 万标准箱，同比再增 10%，应占溢利增长 19%。
不过板块整体仍在承压。2026 财年上半年，物流板块应占经营溢利 3.318 亿港元，同比下降 14%。中铁联集的增长被香港亚洲货柜物流中心和内地物业的溢利下滑部分抵销。亚洲货柜物流中心出租率从 2025 年 6 月底的 80.7% 降至 12 月底的 75.2%，主要受关税波动和香港零售需求放缓影响。内地物流物业则面临租金下行压力。
收入端的规模更小。期内物流板块对外收入仅 5810 万港元，同比下降 23.2%，占集团总营收 128.27 亿港元的比重不到 0.5%。
长浏高速卖了 16.1 亿
加仓物流的同时，周大福创建在剥离收费公路资产。
2026 年 5 月 13 日，公司公告以约 16.1 亿元人民币的对价，将湖南长沙—浏阳高速公路 100% 股权出售给两家最终实控人为上海市国资委的城市建设运营企业（上海基础设施建设发展集团持股 60%、上海城建（广东）建设发展持股 40%）。交易于 7 月 24 日完成。根据公司公告，交易预计带来约 8000 万元人民币的税后亏损。
长浏高速全长约 72.4 公里，连接长沙与浏阳。出售公告披露的财务数据显示，该项目在截至 2025 年 6 月 30 日止年度税前亏损约 2.05 亿元，税后亏损约 2.26 亿元；截至 2025 年 12 月 31 日，目标公司未经审核综合资产净值约 15.4 亿元。独立估值师 Kroll 以收益法评估，2026 年 2 月 28 日全部股权估值约 14.3 亿元，交易对价 16.1 亿元略高于评估值。
公告对出售原因的表述很直接：收费公路行业面临结构性和周期性双重挑战，交通流量分布变化、道路网络持续扩张导致盈利波动加剧；长浏高速对集团的现金流量和溢利贡献甚微。交易完成后，目标公司不再纳入上市公司合并报表，其约 21.1 亿元银行借款亦随之出表——该笔债务继续由标的公司承担，买方需在完成后 30 个营业日内促成目标公司偿还约 2.12 亿元股东贷款。
这不是周大福创建第一次调整道路资产。2025 年 4 月，公司出售了特许经营期临近届满的山西太原至古交公路（古交段）。2026 财年上半年，道路板块应占经营溢利 7.711 亿港元，同比微增 1%，但集团在中期报告中提到，2025 年 7 月一条与杭州绕城公路竞争的高速公路开通后，分流了部分货车流量；同期集团就交通流量预测下降确认了 1.05 亿港元减值亏损。截至 2025 年 12 月 31 日，道路组合平均剩余特许经营期约 11.4 年。
收费公路剩余特许经营期有限、车流分流加剧、增长天花板清晰；物流资产当前收入贡献极小，但出租率稳定、现金流可预测，且与消费供应链和多式联运的长期需求挂钩。一卖一买，方向并不难理解。
支撑这种置换的是周大福创建偏保守的财务盘面。截至 2025 年 12 月 31 日，公司可动用流动资金约 310 亿港元（现金及银行结存约 209 亿加备用已承诺信贷约 101 亿），净负债率 34%，平均借贷成本约 4.0%，固定利率债务占比 76%。2026 年 1 月，联合资信再次确认公司 AAA 境内信用评级；公司还在申请注册不超过 50 亿元人民币的熊猫债额度。
这里需要厘清一层市场常见的关联误读。周大福创建的控股股东是周大福企业有限公司，据港交所 2025 年 9 月公告，周大福企业持有周大福创建约 75% 股权，同时持有新世界发展（00017.HK）约 45.24% 股权。两家公司同受郑氏家族控制，是兄弟上市平台，各自独立披露财务报表。新世界发展近年受地产开发业务下行影响，持续优化资产负债结构；周大福创建则在同步推进基建资产腾挪，方向上都偏向更稳定的现金流业务，但二者之间不存在法定的债务连带关系。
嘉兴还在筑底
卖方 TPG 的退出逻辑，放在地产基金的运作周期里看并不意外。美元地产基金通常有固定存续期，到期后需要将资产变现、向出资人分配。TPG Angelo Gordon 旗下基金在长三角的这几宗物流资产，选择在 2026 年集中出售给同一买家，更接近基金到期后的有序组合退出，而非零散拍卖。七个月内四宗资产打包给同一个买家，交易成本低、退出速度快。
但由于公告未披露任何一宗交易的对价，外界无法判断 TPG 是溢价退出还是折价离场，也无法判断周大福创建的买入价在当前市场中处于什么位置。
嘉兴市场本身仍在筑底。物联云仓数据显示，截至 2026 年一季度末，嘉兴非保税高标仓总存量约 623.7 万平方米，当季无新增供应；2026 年二季度至 2027 年二季度，合计新增供应仅 15.8 万平方米，全部位于平湖市。供给端确实在收紧。
需求端的恢复还不稳固。一季度嘉兴全市高标仓空置率 26.74%，虽环比下降 0.53 个百分点，但仍高于长三角平均的 20.68% 和全国平均的 15.89%；平均有效租金 19.43 元 / 平方米 / 月，环比下降 1.6%，也低于长三角平均的 24.27 元 / 平方米 / 月。另据物联云仓 7 月通用仓储监测（统计口径包含普通仓库，不等同高标仓），嘉兴仓储空置率 25.16%，整体去化压力在东部重点城市中处于高位。
同一市场内的菜鸟 REIT 资产提供了更具体的参照。8 月 10 日披露的中金菜鸟仓储物流 REIT 问询回复显示，其底层资产为嘉兴南湖区一宗高标仓（可租面积 40.34 万平方米），2025 年 9 月换约后新签租金 0.87 元 / 平方米 / 天（约 26 元 / 平方米 / 月），较前序租约的 1.08 元 / 平方米 / 天下降约 20%。仲量联行调研显示，嘉兴高标仓市场租金约 0.80-0.90 元 / 平方米 / 天，南湖区空置率约 22%，全市约 26.6%。戴德梁行对菜鸟 REIT 该底层资产的评估资本化率为 6.42%，处于仲量联行监测的环沪区域 5.9%-6.7% 区间内。
这组数据意味着，周大福创建收购的嘉兴资产如果按市场租金水平运营，净租金回报率大概率在 6% 以上，但租金仍有下行压力，空置率也需要时间消化。公司管理层在业绩展望中提到，正积极发掘内地 " 价值被低估 " 的物流项目，尤其着眼于大湾区和长三角已投入运营的优质仓储资产，" 以具吸引力的价格收购 "。
供给收缩的趋势已经明确，上海外溢需求的逻辑也长期成立——嘉兴与上海之间的租金梯度差客观存在，电商和三方物流企业的区域分拨持续向环沪城市疏解。但租金企稳回升的时点取决于空置率消化的速度，在那之前，新收购资产短期可能面临租金和出租率的双重压力。
5 万平方米的标的本身不大。但七个月内连续从同一个卖方手中接过四个项目、合计 21 万平方米，且全部集中在长三角，这种节奏不太像零散的机会型收购，更像是有预谋的组合接盘。周大福创建要的不是开发套利，是长期持有现金流——前提仍然是买的价格足够便宜，出租率能稳住。
后续交易完成后的实际对价、标的出租率和租金水平，以及中铁联集的铁路枢纽优势能否与仓储网络形成业务协同，才是检验这笔资产置换账能否跑通的关键。
