8 月 20 日，上海市住房和城乡建设管理委员会等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，围绕优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施 " 以旧换新 " 购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房用于保障性租赁住房 5 个方面推出 8 项政策。
这是继 2024 年 5 月 " 沪九条 "、2025 年 8 月 " 沪六条 "、2026 年 2 月 " 沪七条 " 之后，上海再次优化房地产政策。
分析人士指出，与此前政策相比，此次 " 沪八条 " 进一步强化了对外环外市场的支持，并将政策着力点从单一的购房端向 " 卖旧—买新 "、存量盘活等一二手房联动环节延伸。
" 近期北京、上海先后发布新政，预计更多城市将跟进优化楼市政策，而深圳、广州后续是否会出台政策，值得关注。" 中指院市场研究总监陈文静告诉记者。
公积金、首付、补贴多管齐下
此次 " 沪八条 " 中，公积金政策从多个方面加大了对需求端的支持力度。
根据新政，上海进一步扩大住房公积金提取范围，将原有预售商品住房首付款提取政策扩展至现房；同时，针对无公积金贷款或未办理冲还贷业务的已购房缴存人，将购房提取频次由 5 年内提取一次调整为每个自然年提取一次。此外，公积金提取场景进一步扩围，新增支付购房契税以及购买配套车位（库）、储藏室等情形。
张文静认为，本次公积金政策主要从 " 提取范围 "" 提取灵活性 "" 提取场景 " 三个维度发力，促进公积金更快流向住房消费端，降低居民实际购房资金压力。
" 本次新政放宽公积金提取范围、频次及使用场景，有助于降低刚需购房者资金压力，也可进一步减轻改善型购房者置换成本。" 上海链家交易管理中心总监吕辉彪表示。
信贷政策方面，上海进一步降低外环外二套房首付比例。
新政明确，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由不低于 20% 调整为不低于 15%。调整后，首套住房最低首付比例统一为 15%，二套住房则继续实行区域差异化政策，外环内为 25%，外环外为 15%。
以一套总价 400 万元的二套住房计算，最低首付门槛将由此前的 80 万元降至 60 万元，减少 20 万元资金占用。对于改善型购房者而言，首付比例下调与 " 以旧换新 " 补贴叠加，有望进一步降低置换门槛。
更值得关注的是，此次上海首次推出购房贷款补贴。
新政明确，对符合条件的居民家庭，在外环外购买新建商品住房，并在网签备案前后 1 年内出售本市二手住房，可获得新房贷款总额 1% 的购房贷款补贴，单套最高 5 万元。补贴总额为 2 亿元，政策实施期限自 2026 年 8 月 21 日至 2027 年 3 月 31 日，资金 " 用完即止 "。
与此同时，上海进一步扩大原有 " 以旧换新 " 补贴范围。相比 2024 年 " 沪九条 " 对旧房房龄、面积及唯一住房等条件的限制，此次将旧房范围扩展至外环内二手住房，不再限制房龄、面积及是否为唯一住房，补贴标准统一为 3 万元 / 套。
两项补贴可以叠加，即对于 " 出售外环内旧房 + 购买外环外新房 " 的置换家庭，最高可获得 8 万元补贴。
张文静表示，两项补贴均将 " 外环外购买新建商品住房 " 作为核心条件，政策导向较为鲜明，即通过财政补贴降低置换成本，引导中心城区二手房出售与外环外新房购买形成联动，从而进一步改善外环外新房去化。
分析师认为，从补贴规模来看，2 亿元资金总额与上海庞大的住房交易规模相比并不算大，但其阶段性特征较为突出。若按照单套最高 5 万元计算，理论上可覆盖 4000 套住房；若按照单套平均 3 万元计算，则可覆盖超过 6000 套。
" 金九银十 " 市场修复预期升温
除购房端政策，此次 " 沪八条 " 还将措施进一步延伸至存量住房市场。政策明确，推行房票安置，重点服务城中村改造和旧城区改建项目。
陈文静表示，房票安置能够将征收补偿与购房需求连接起来，通过 " 拆迁—房票—商品住房购买 " 的链条，将原本的安置需求转化为市场购买力。
与此同时，上海提出推进收购二手住房用于保障性租赁住房，通过收购存量二手住房并转化为保租房，为二手房市场增加新的交易出口，也有助于盘活存量住房资源。
吕辉彪认为，房票安置、收购存量二手房改造保租房等政策，可有效盘活楼市存量、提升市场流通性，并与购房补贴、信贷政策形成组合，有望进一步提振市场信心，激活 " 金九银十 " 置业活力。
从市场表现来看，上海楼市在 2 月底政策优化后已经出现一定修复迹象。中指院数据显示，7 月上海新建商品住房、二手商品房分别成交 91.6 万平方米、2.3 万套；8 月 1 日至 19 日，新建商品住房、二手商品房分别成交 54.1 万平方米、13605 套，同比分别增长 32.0%、19.3%。
与此同时，根据中国房地产指数系统百城价格指数，上海二手房价格 3 月环比止跌，至 7 月已经连续 5 个月环比上涨，市场价格端也出现一定企稳迹象。
在张文静看来，本轮新政的出台具有明显的 " 窗口效应 "。一方面，新政紧贴新版《住房公积金管理条例》出台的时间节点，及时响应国家层面住房公积金制度改革方向；另一方面，新政抢在传统楼市销售旺季 " 金九银十 " 前落地，意在将政策利好转化为市场交易动能。
值得注意的是，《上海市城市更新和住房发展 " 十五五 " 规划》提出，发挥城市房地产融资协调机制作用，推进房地产融资协调机制 " 白名单 " 项目扩围增效，同时深化住房公积金制度改革，拓展公积金覆盖面和使用范围，并加大居民住房消费金融支持力度。
在业内看来，这意味着上海后续房地产政策仍存在进一步优化空间，政策工具也将从单纯降低购房门槛，逐步转向公积金、信贷、财政补贴、城市更新、存量收储等多工具协同。
" 随着沪楼市新政落地，未来几个月一二手住房成交量有望回升，新房尤其是外环外片区产品的去化速度或有所加快，以旧换新补贴也可能带动二手房挂牌及成交活跃度提升。不过，市场能否实现更加全面的修复，仍需观察后续政策效果。" 一位房地产行业分析师表示，
