机构人士指出，中证 REITs 指数 2026 年以来累计下跌已超 7%，在经历持续回调后，当前市场估值已回落至历史低位，其中产权类 REITs 配置性价比逐步凸显，与此同时，随着一级市场持续扩容，目前已有 37 只 REITs 基金等待上市，商业不动产赛道推进节奏显著加快，在当前低估值区间对机构打新吸引力已显著增强。
持续数月回调后 产权类 REITs 已跌出性价比
2026 年以来，公募 REITs 市场整体承压运行。Wind 数据显示，自 5 月起中证 REITs 全收益指数已连跌三月，累计跌幅 5.60%，点位回落至 2024 年末附近，交易活跃度同步走低，2026 年初以来日均换手率降至 0.43%，较 2025 年全年 0.64% 的水平明显收缩。
进入 7 月后市场延续调整格局，全月中证 REITs 全收益指数累计下跌 1.7%，其中 7 月下半月受二季度业绩集中披露影响，部分板块盈利不及预期，进一步压制指数表现。
不过今日 REITs 市场迎来久违反弹。Wind 数据显示，当日全市场超六成 REITs 产品录得上涨，但板块分化特征明显。其中 IDC 板块反弹力度居前，南方万国数据中心 REIT、南方润泽科技数据中心 REIT 单日分别上涨 4.36%、3.56%，此外产业园区与仓储物流板块中，中金重庆两江 REIT、华泰南京建邺 REIT、华安外高桥 REIT 单日涨幅均超 2%。
拉长时间维度看，不同板块间业绩与估值分化仍有所加剧。Wind 数据显示，年初至今产业园区、仓储物流板块领跌市场，建信中关村 REIT、招商科创 REIT 等标的累计跌幅超 40%；而交通基础设施板块表现相对抗跌，招商高速公路 REIT、华夏中国交建 REIT 年初以来分别上涨 12.30%、15.63%。不过进入 7 月以来，能源、IDC 板块调整幅度居前，工银蒙能清洁能源 REIT、中航易商仓储物流 REIT 区间跌幅均超 20%。
值得注意的是，在市场持续回调后，REITs 的配置价值已大幅提升。
据兴业固收团队统计，截至 7 月 31 日，产权 REITs 利差（分派率减去 10 年国债收益率）已升至 289bp，处于历史 97% 分位数，距离 2024 年初的历史高点仅相差约 55bp。分板块看，产业园区、仓储物流利差分别达 402bp、367bp，利差分位数均接近历史顶部；数据中心、消费设施利差分别为 241bp、263bp，同样处于历史高位区间。
招商证券分析师赵可也指出，当前产权 REITs 平均派息率为 4.8%，较经营权 REITs 的 4.6% 更高，相对固收类资产具备显著的估值比价优势，其中产业园板块 P/NAV 仅 0.8 倍，估值回落幅度最为明显。
" 当前位置市场赔率已经很高 "，兴业固收分析师姜丹指出，考虑到当前配置 REITs 的机构和资金较 2024 年初更加多元，叠加指数基金等新产品陆续上线，市场利差突破 2024 年高点的概率偏低，当前高利差区间的配置机会值得关注。
开源固收分析师齐东也表示，在债券利率中枢下移、" 资产荒 " 格局延续的背景下，REITs 稳定高分红的稀缺性凸显，可逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。
供给迎来放量 多只商业不动产 REITs 扩容提速
财联社注意到，在二级市场估值修复的同时，REITs 一级市场供给也在持续扩容，其中商业不动产成为本轮发行周期的核心主力。
据齐东统计，全市场共有 37 只 REITs 基金等待上市，另有 12 只基金处于扩募推进阶段。待上市首发产品中，商业不动产 REITs 数量达 18 只，底层资产覆盖商业综合体、写字楼、奥特莱斯、酒店等多元业态。
财联社梳理发现，从落地节奏上看，商业不动产 REITs 推进速度显著快于传统基础设施品类，其中注册通过的商业不动产项目合计 7 只，拟募集规模约 190.48 亿元。包括华安陆家嘴商业 REIT、华安锦江商业 REIT、创金合信北京国资公司 REIT、华夏保利商业 REIT、华夏凯德商业 REIT 等多只产品近期将陆续登陆二级市场。
此外传统基础设施赛道供给储备同样充足。据兴业固收团队统计显示，截至 7 月 31 日，交易所审核通道内基础设施 REITs 共 17 只，合计拟募集资金 446 亿元，涵盖产业园区、保障性租赁住房、交通路桥、市政供热等多个品类。国家发改委基础设施 REITs 项目信息系统中，另有 13 个已推荐至证监会但尚未启动申报的项目，合计金额约 272.57 亿元。
值得关注的是，一二级估值差持续收窄已显著改变打新收益格局。以 7 月 28 日上市的中航中核汇能新能源 REIT，发行阶段网下认购倍数达 361 倍、公众认购 424 倍，热度居高不下，不过上市首日迎来破发，首日跌幅 5.83%，不过截至 8 月 7 日涨幅回正至 0.31%，市场情绪已有所转向。
有机构人士表示，指数基金等增量资金入场后，叠加 REITs 相对估值已回落至历史较低分位数，当前市场环境下高分红的 REITs 打新仍受到资金青睐，但需关注底层资产现金流的确定性，优先关注资产质量高、相对稀缺且一二级估值差较宽的标的，同时关注 IDC 板块 8 月解禁窗口期的逢低吸纳机会、基本面稳定的保障性租赁住房板块，以及具备运营能力的核心消费标的。
