这笔交易对应的估值可能达到 60 亿英镑（约 80 亿美元），预计还需 18 个月才能正式落地。
英国地产公司 Indurent 于 2024 年 2 月由黑石旗下两家实体公司—— Industrials REIT 与 St Modwen Logistics ——合并组建而成，在黑石领导下，公司已投资约 20 亿英镑用于开发和收购。
市场普遍认为，60 亿英镑估值反映了 Indurent 公司持续增长的资产规模，同时契合了英国近期电子商务以及供应链回流趋势带来的仓储交易增长。但是黑石并未披露具体的估值测算方法。
其次，根据市场数据，提前 12 至 24 个月开始进行退出准备的公司，往往获得更高的估值改善，黑石此次 18 个月的预计准备时长符合市场的普遍规律。
此外，有业内人士指出，随着利率下行预期升温，英国资本化率收窄可能带来物业估值的提升，这为物流资产寻求退出提供了宏观层面的支撑。
资本化率的计算，是下一年的净营运收入 ( NOI ) 与物业价格之比。资本化率本质包含无风险利率（安全利率）+ 风险溢价，与利率周期密切相关。
私募市场的退出窗口
黑石集团高管 Martin Brand 曾表示，今年将是 IPO 的里程碑之年，买卖价差的缩小和资本成本的下降，有助于清理私募基金手中积压的交易，并促成大规模退出。
2022 年后，因全球央行暴力加息，买卖双方估值产生巨大鸿沟，并叠加宏观与地缘风险，全球退出交易跌至低点。
公开数据显示，2023 年，全球私募股权退出交易额同比下降 44%，2024 年交易数量小幅回升但仍处五年低位。
2025 年被贝恩公司称为是私募股权终于 " 站稳脚跟 " 的一年，同时强调这是一场 "K 型复苏 " ——退出和交易金额明显回升，但复苏面较窄，分销水平依然低迷。
来到 2026 年，市场普遍认为IPO 窗口存在阶段性回暖，退出活动有所改善，但市场依然波动性较大，今年来的私募退出活动集中在优质资产和定制化的交易流程。
其中，黑石集团旗下三明治连锁店 Jersey Mike ’ s 已在今年 7 月提交 IPO 申请，估值目标达到 100 至 120 亿美元；美国私募公司 KKR 正在准备以 30 亿美元的价格出售澳大利亚食品公司 Arnott's。
与此同时，有分析人士指出， 人工智能打开投资空间、利率下行叠加充裕的资金储备，多重利好支撑私募股权乐观预期，2026 年的战略收购和 IPO 数量可能会稳步增长。
对私募基金而言，退出意味着实现投资收益、向 LP 返还资金，也是新一轮募资的重要前提。私募退出市场恢复通常意味着并购、IPO 及融资环境同步改善。
简而言之，2026 年被称为是朝着期待已久的积压业务清理迈出的积极一步。
