重庆中心城区房地产市场研究报告（2026 年上半年）

一、宏观环境

核心关键词：政策一次性给足、稳楼市入 " 十五五 " 纲要、货币适度宽松、渝 22 条新政落地

1.1 全国政策环境

中央调控定调

2026 年上半年，中央对房地产市场的调控定调呈现前所未有的明确与果断。开年第一天，《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，明确提出 " 政策要一次性给足，不能采取添油战术 "，强调房地产政策力度应一次到位、符合预期，避免市场与政策陷入反复博弈。这一表态被业内视为 2026 年新一轮稳楼市的号角。

3 月 5 日，十四届全国人大四次会议开幕，政府工作报告用 185 个字清晰定调 2026 年房地产工作重点 : 着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。" 稳定房地产市场 " 被放入 " 加强重点领域风险防范化解和安全能力建设 " 大框架下，意味着稳楼市不只是稳经济，更是稳安全。

" 十五五 " 规划纲要草案将房地产政策纳入消费章节，聚焦释放刚性和改善性住房需求，既强化住房保障兜底，又赋予地方调控自主权，兼顾短期稳市场与长期建模式。

货币金融环境

央行行长潘功胜在两会经济主题记者会上定调 2026 年货币政策 : 将持续实施适度宽松政策，灵活高效运用降准降息等多种工具。3 月 LPR 维持不变 :1 年期 3%，5 年期以上 3.5%，5 年期以上 LPR 连续数月维持在 3.5% 的历史低位水平。高盛等机构预测全年降息 20-30 基点、降准 50-100 基点，二季度或加大宽松力度。

此外，" 白名单 " 项目贷款期限最长可延至 5 年，有效缓解房企现金流压力。再贷款、再贴现利率下调 0.25%，定向支持科技企业与中小企业。

行业共性政策

1.2 本市楼市政策

现行政策情况：

重庆目前已全面取消限购、限售政策，商业性个人住房贷款不区分首套二套，最低首付比例统一为 15%，已取消贷款利率政策下限。预售资金监管持续规范推进。

本期新政落地：

2026 年 2 月 9 日，重庆市住建委联合市规划和自然资源局、市商务委员会、市税务局、人行重庆市分行五部门联合发布《关于发挥政策集成效应稳定房地产市场的通知》，推出 22 条系统性新政，以 " 全产业链支持好房子建设 + 全链条降低购房成本 " 为核心逻辑，形成供给端与需求端政策闭环 :

政策效果初判

新政出台后，叠加 3-4 月传统 " 小阳春 " 行情，重庆新房市场成交面积显著回升 :3 月成交 40.44 万 m ，4 月达 41.70 万 m ，均为半年内峰值。多子女家庭补贴及首次购房 0.5% 补贴有效降低刚需群体入市门槛，90㎡以上改善型产品成交套数占比达 79.7%。

二、土地市场

核心关键词：缩量提质、6 月集中放量、核心区溢价分化、邦泰领跑拿地

2.1 全市土地市场整体概况

2026 年上半年，重庆中心城区涉宅土地市场整体呈现 " 前五月沉寂、6 月集中成交 " 的脉冲式特征。上半年共供应 11 幅涉宅用地，成交 11 幅，成交总价 52.16 亿元，楼面均价 7,543 元 /㎡，整体溢价率 7.3%。

月度走势小结：1 月零供应零成交，3 月至 5 月每月成交不超过 2 幅，市场氛围清淡。6 月单月成交 6 幅、31.24 亿元，分别占上半年总量的 54.5% 和 59.9%，成为土地出让绝对高峰。这一集中放量使得上半年整体数据得以显著拉升，但反映出去化压力下政府供地节奏的审慎。

2.2 分区域土地市场表现

分区域小结：核心区高热与外围底价成交并存。江北区以 20.52% 溢价率居首，渝中区楼板价 10,054 元 /㎡为全市最高，南岸区溢价率 13.97%；沙坪坝、九龙坡、北碚三区均为底价成交。渝北区成交规模最大（13.47 万 m ），但溢价率仅 1.74%，以底价或低溢价为主。

2.3 典型企业拿地情况

企业拿地小结：邦泰集团以 18.12 亿元位居榜首，获取 3 幅地块，溢价率 15%，拿地意愿强烈。Top 4 企业合计成交总价 35.64 亿元，占上半年土地出让金总额的 68.3%，拿地份额向少数企业集中趋势明显。

2.4 土地市场核心特征总结

供地节奏审慎，6 月集中成交：上半年仅供应 11 幅涉宅用地，前五月几乎零成交，6 月集中出让 6 幅，体现 " 控增量、优供给 " 导向下政府主动收缩供地节奏。

核心区溢价分化：江北、南岸、渝中等核心区地块溢价率超 10%，外围区域底价成交，冷热分化格局延续。

民企逆周期拿地：邦泰集团等民企积极补仓，与国央企形成竞争，拿地集中度较高。

楼面均价平稳：整体楼板价 7543 元 /㎡，与新房成交均价 13641 元 /㎡形成合理价差，为后续开发留有空间。

三、新建住宅市场

核心关键词：供应收缩、成交筑底、价格平稳、刚改主导

3.1 供求表现

整体供求量价

2026 年上半年，重庆中心城区商品住宅供应面积 111.93 万 m ，套数 9434 套，成交面积 205.51 万 m ，套数 17678 套，成交均价 13641 元 /㎡，套均价 159 万元 / 套，成交总价 280.33 亿元。供应节奏明显慢于去化，供应端主动收缩特征显著。

月度走势小结：市场在 3-4 月迎来传统 " 小阳春 " 行情，3 月和 4 月成交面积分别达 40.44 万 m 和 41.70 万 m ，为半年内峰值。2 月受春节假期影响降至低点（19.89 万 m ），6 月供应锐减至 13.86 万 m ，成交环比回落至 35.07 万 m 。成交均价在 13,344-13,887 元 /㎡区间窄幅波动，价格运行平稳。

分区域小结：渝北区成交面积 83 万 m ，占全市 40%，是市场绝对主力；江北区成交均价 22627 元 /㎡，属城市价格高地；巴南区均价 8922 元 /㎡为价格洼地，以刚需承接为主。核心区域虹吸效应显著，渝北、江北、南岸、渝中、沙坪坝五区合计占比达 70%。

3.2 成交结构分析

面积段小结：80-120㎡刚改产品合计成交 10643 套，占总成交套数约 60%，是市场绝对主力。120-143㎡改善产品成交 4870 套（占 28%），改善需求旺盛。143㎡以上大户型成交 2165 套（占 12%），均价达 16151 元 /㎡，高端改善产品价格坚挺。80㎡以下刚需产品占比仅 6%。

总价段小结：100 万元以下及 100-150 万元是成交最集中的总价区间，两者合计 10737 套，占总成交套数约 61%，印证市场以刚需和刚改为绝对主力。200 万元以上改善及高端产品合计 4042 套（占 23%），均价普遍站上 17,000 元 /㎡以上，其中 300 万元以上高端产品均价达 23065 元 /㎡。

3.3 项目销售排行

金额榜小结：海成云湖郡以 13.59 亿元位居榜首，渝北区与江北区包揽全部 TOP10 八成席位（仅南岸、大渡口各 1 席）。观宸以 33,907 元 /㎡领跑价格段，建发望江云启以 30,445 元 /㎡紧随其后，江北区核心板块高端改善购买力强劲。龙湖观萃以 13,791 元 /㎡成为门槛最低项目，343 套成交量体现 " 以价换量 " 策略。

面积榜小结：海成云湖郡以 83,689m 遥遥领先，北辰悦来壹号以 58,526m 位列第二，577 套的成交量体现高性价比产品的走量能力。面积榜与金额榜对比可见，高端项目（观宸、建发望江云启）面积排名靠后但金额排名靠前，走量项目（龙湖观萃）则相反。

3.4 新建住宅市场总结

2026 年上半年重庆中心城区新建住宅市场呈现以下核心特征 :

第一，供应主动收缩，去库存导向明确。上半年供应面积 111.93 万 m ，供应端主动收缩与 " 控增量、优供给 " 政策导向高度一致。月均供应约 1572 套，3-5 月为推盘高峰，6 月供应锐减至 1107 套，房企推盘节奏明显放缓。

第二，成交筑底企稳，价格运行平稳。上半年成交 205.51 万 m 、17678 套，成交均价 13641 元 /㎡，月度均价在 13344-13887 元 /㎡区间窄幅波动，未出现大幅涨跌。3-4 月 " 小阳春 " 行情成交面积突破 40 万 m ，但 5-6 月逐步回落，市场尚不具备持续反弹动能。

第三，刚改产品主导，改善趋势深化。80-120㎡产品合计占比 60%，100-150 万元总价段占比 29%，市场由刚改及首改产品驱动。120-143㎡改善产品占比 28%，较往年持续提升，改善需求释放趋势明确。

第四，区域分化加剧，核心区虹吸效应显著。渝北区成交面积占全市 40%，江北区均价 22627 元 /㎡为价格高地，五区合计占比 70%。巴南区（8922 元 /㎡）和大渡口区（10611 元 /㎡）处于价格洼地，去化压力较大。

四、城市房企销售排行榜

4.1 榜单数据/strong>

4.2 房企竞争格局分析

（一）龙湖与海成双雄争霸，竞争策略分化

龙湖集团与海成集团在各维度榜单中均占据头部，但竞争策略截然不同。全口径金额榜上，海成集团微弱领先龙湖集团，二者差距较小。

从项目布局看，海成集团采取 " 高溢价 + 精耕核心区 " 策略，海成云湖郡和海成江帆郡均位于热点板块，定位中高端改善。龙湖集团则采取 " 多价位段覆盖 " 策略，既有高端改善盘龙湖御湖境，也有走量盘龙湖观萃，展现了其在不同价位段市场的综合布局能力。

（二）高端阵营：香港置地、华润置地、建发房产

香港置地、华润置地、建发房产凭借较高的成交均价，在金额榜上位居前列，定位偏高端。

其中，建发望江云启以高品质的改善产品成为江北区高端改善标杆；观宸由华润置地与香港置地联合开发，成交均价高达 33,907 元 /㎡，是 TOP10 项目中单价最高的楼盘。香港置地通过联合开发模式（长嘉汇、观等）实现多项目布局，展现了资本运作与品牌输出的双重能力。

（三）国央企稳健布局，民企逆周期发力

招商蛇口、华润置地、建发房产等国央企凭借资金优势和品牌信用，在高端改善赛道占据稳固地位。江北嘴公司作为本土国企，以 11.36 亿元的全口径金额位列第 6。

民企方面，昕晖集团凭借新项目全业态金额达到 8.39 亿元上榜。

（四）竞争格局展望

下半年房企竞争将呈现以下趋势：一是龙湖与海成的头部竞争将更趋激烈，后续项目储备将直接影响排名变化；二是高端改善赛道竞争升温，随着多个 " 好房子 " 新开工项目陆续入市，建发、华润、香港置地等高端阵营将面临更多竞品。

五、楼市预判

核心关键词：政策托底延续、供地缩量提质、成交弱平衡、分化加深

5.1 政策走势预判

2026 年下半年，重庆房地产政策将延续 " 稳市场、提品质、防风险 " 导向，预计从以下方向持续发力 :

货币政策宽松空间打开：央行已明确 " 适度宽松 " 基调，预计下半年仍有降准降息窗口，5 年期 LPR 有望进一步下调，房贷利率或进入 "2 字头 " 时代，直接降低购房者月供压力。

渝 22 条新政效力深化：首次购房补贴、多子女家庭补贴、" 卖旧买新 " 退税等政策将持续释放需求，各区县 " 一区县一策 " 细则有望陆续落地，核心区政策红利更为丰厚。

存量盘活加速推进：国企收购存量商品房转保障房力度将加大，2026 年计划新筹集保障性租赁住房 1.2 万套，有助于缓解房企去库存压力。

" 好房子 " 建设提速：40 个 " 好房子 " 新开工项目陆续入市，成品住宅、绿色建筑、智能家居将成为供给侧改革核心抓手。

5.2 土地市场预判

供地继续缩量提质：在自然资源部 " 增存挂钩 " 政策及 " 控增量 " 导向下，下半年中心城区涉宅用地供应将继续保持审慎节奏，优质地块集中出让模式或将延续。

核心区地块竞争升温：江北、渝中、南岸等核心区域优质地块仍将吸引房企溢价竞拍，外围区域以底价成交为主的格局难以改变。

民企拿地意愿分化：邦泰、海成等区域型民企逆周期补仓意愿较强，国央企拿地节奏可能受整体市场预期影响而趋于谨慎。

5.3 住宅市场预判

成交维持弱平衡：在供应端主动收缩下，下半年成交量预计维持月均 30-35 万 m 水平，全年成交面积有望达到 380-400 万 m 。3-4 月 " 小阳春 " 行情难以复制，但政策托底下大幅下滑风险较低。

价格企稳仍需时日：新房均价预计在 13,000-14,000 元 /㎡区间窄幅波动，核心区高品质项目价格坚挺，外围区域以价换量压力仍存。二手房均价下行趋势短期难以逆转，但跌幅有望逐步收窄。

结构性分化加剧：80-120㎡刚改产品及 150 万元以下总价段仍将是市场主力；渝北区核心地位难以撼动，巴南、大渡口等外围区域去化压力较大。