文 | 迈点
酒店资产证券化，长期以来被视为商业不动产领域最难啃的骨头之一。
原因不难理解：酒店的经营现金流高度依赖入住率和平均房价，这两者又受制于宏观经济周期、旅游淡旺季、突发事件乃至周边竞品供给等多重变量。
相比办公楼的长租约、产业园的稳定续租、零售物业的品牌背书，酒店的收入结构天然具有更高的波动性。正因如此，在公募 REITs 试点扩围至商业不动产的初期，市场普遍预期监管会对酒店类资产持审慎态度。
然而，2026 年政策的实质性突破改变了这一格局。短短半年，酒店 REITs 从零星的试探性申报，迅速演变为多路玩家竞相入场的态势。
锦江以 18 城 21 店的资产包率先出击，目前该项目（华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金项目）状态变更为 " 通过 "，代表着国内首单纯酒店公募 REIT 过审。华住精选上海广州三家高端物业紧随其后，复星将三亚亚特兰蒂斯这一文旅标杆推向市场。
而就在近日，深交所一则受理信息引发行业关注——广发海珠城发商业不动产 REIT，其底层资产为广州海珠国际会展中心的朗豪酒店。这单申报之所以值得关注，不仅在于它标志着酒店 REITs 的参与主体从头部酒店集团扩展至区级国有资本，更在于其底层资产的典型性：一座紧贴广交会展馆的会展型单店，由区属城建国企长期持有并运营。
它的推进路径，或许将为全国范围内大量沉淀在地方城投手中的同类资产，提供一条可参照的资本化出路。
1、会展型酒店，有独特的抗周期能力
酒店资产是否适合装入 REIT，核心评判标准始终是现金流的可预测性与稳定性。
在这个维度上，不同类型的酒店呈现出显著差异，比如度假型酒店高度依赖节假日和季节性客流，商务型酒店受企业差旅预算和宏观景气度影响较大，而会展型酒店则因其与大型展会的深度绑定，形成了相对独特的抗周期特征。
海珠朗豪酒店有这样的特质，该项目坐落于广州市海珠区新港东路 638 号，位于广交会展馆 A、B 馆对面，C 馆侧翼，步行至展馆仅需数分钟。酒店本身即为海珠国际会展中心的组成部分，占据 3 至 22 层的空间，实现了展馆与住宿功能的物理融合。
物业条件也不错，酒店拥有 488 间客房及超过 5000 平方米的会议宴会空间，其中包含一处 2800 平方米的无柱大宴会厅，这种 " 住宿 + 会展 " 的双业态配置，使其能够同时承接大型会议的住宿需求和独立宴会、婚庆、企业年会等活动，进一步丰富了收入来源，降低了单一客源结构的风险。
广交会的客流价值无需赘述。作为中国规模最大、历史最悠久的综合性国际贸易展会，每届广交会均吸引来自全球数百个国家和地区的数万名采购商到场。数据显示，第 136 届广交会期间，海珠区酒店预订热度环比增幅超过 70%，朗豪酒店更是出现多个会期连续满房的状况。
同时，酒店所处的琶洲区域近年来已逐步发展为广州的数字经济总部集聚区，腾讯、阿里巴巴、唯品会等企业的区域总部相继落地，加之珠江新城商务客群的溢出效应，为酒店提供了非展会期间的日常商旅客源支撑。
值得注意的是，该酒店的原始权益人为瑶溪文化投资有限公司，系广州市海珠城市建设发展集团有限公司的全资子公司。海珠城发作为区属国有企业，主营业务涵盖产业园区开发、商业运营、城市更新等领域，在琶洲片区拥有深厚的资源积累和长期的资产运营经验。国企背景意味着产权关系清晰、历史经营数据完整、合规性基础扎实，这些都是 REIT 审核过程中极为重要的加分项。
将朗豪酒店的资产特征与同期申报的其他酒店 REIT 进行横向比较，也可以更清晰地看到差异化定位，它走的是以单个会展型酒店为核心，深度绑定城市级的展会流量和区域产业集聚红利。这种模式的可行性，很大程度上取决于所在城市的会展经济能级和物业与展馆的物理关联度。
2、区属国企参与 REITs 的真实驱动力
外界容易将国企推动资产证券化的行为简单归结为 " 缺钱 "，但这种解读显然低估了这一操作的战略意图。
对于海珠城发这样的区级城建平台而言，其资产组合通常以产业园区、商业物业、城市更新项目和少量自持酒店为主。这些资产的共同特征是账面价值高、流动性低、资金回收周期长。在传统的 " 建设－自持－融资－再建设 " 模式下，资产长期沉淀在资产负债表上，一方面推高了资产负债率，另一方面占用了宝贵的融资额度，限制了新增投资的灵活性。
随着国资考核体系从单纯的 " 资产规模扩张 " 转向更加注重 " 资产质量与回报效率 "，存量资产的盘活已成为各级国企必须面对的核心课题。资产负债率红线、净资产收益率要求、经营性现金流覆盖率等指标的约束日益刚性，单纯依靠债务融资推动发展的模式难以为继。
在此背景下，公募 REITs 提供了一条兼顾 " 资产出表 " 与 " 控制权保留 " 的路径：资产装入 REIT 后，原始权益人仍可通过持有战略配售份额保留运营主导权，同时实现资金的提前回笼。
具体到海珠朗豪这一案例，酒店若继续留在海珠城发的合并报表中，只能按照固定资产逐年计提折旧，对利润表的贡献有限；而一旦成功发行 REIT，募集的资金可用于偿还存量债务、降低杠杆率，也可以投向琶洲片区的数字经济产业载体或其他城市更新项目，形成 " 投资－运营－退出－再投资 " 的良性循环。这正是国企改革中反复强调的 " 投融管退 " 闭环。
海珠朗豪并非孤例。在此之前，湖北文旅已于 2026 年 2 月启动了旗下酒店资产的 REIT 申报工作，显示出省级文旅国资对这一工具的浓厚兴趣。
从省级到区级，参与主体的层级不断下沉，恰恰说明了酒店 REITs 的适用场景正在拓宽，它不再仅仅是锦江、华住这类头部酒店集团的资本工具，更成为地方政府特别是基层城投平台盘活存量不动产的重要通道。
放眼全国，几乎每一个拥有会展中心的城市，其周边都会配套至少一家由当地城投或城建平台持有的酒店。这些酒店的运营水平参差不齐，但共同的痛点在于资产重、变现难、缺乏有效的退出机制。
海珠朗豪这单如果顺利落地，其示范效应将远超单个项目本身——它将证明，即便是区级城投持有的单店资产，只要区位足够硬、现金流足够稳，同样具备走向公开资本市场的能力。
3、酒店的估值逻辑，开始重塑了
酒店 REITs 的集中申报，实质上反映的是酒店资产估值逻辑的系统性转变。
在过去二十年的国内酒店行业发展中，主流的价值评估框架是 " 重置成本 + 品牌溢价 "。一栋酒店值多少钱，主要看它的建造成本、装修投入、品牌授权价值和地理位置带来的土地增值。在这种框架下，酒店更多被视为开发商的配套资产或酒店集团的品牌载体，而非独立的可交易金融资产。即便是大宗交易中的酒店买卖，定价也往往参考周边可比物业的成交价和重置成本，而非纯粹的现金流折现。
REITs 的引入从根本上改变了这一范式。在 REITs 估值体系中，资产的价值取决于其未来能够产生的可分配现金流，核心指标包括净营运收入、资本化率和预期分派率。
这意味着，同一栋酒店在不同的估值框架下可能得出截然不同的价格——对于那些实际经营效益优异但账面成本较低的物业，REIT 估值可能显著高于传统成本法估值；反之，那些账面价值虚高但实际盈利能力欠佳的酒店，则可能在 REIT 估值下面临价值回归的压力。
从目前已披露信息的几单酒店 REIT 来看，预期的分派率大致集中在 4% 至 5.5% 的区间。这一水平低于部分产业园和消费基础设施 REIT，但考虑到酒店资产的成长弹性和通胀传导能力，对于偏好稳定现金流的保险资金、银行理财等机构投资者而言，仍然具备相当的配置吸引力。
迈点认为，酒店 REITs 的兴起正在倒逼行业重新审视 " 轻重分离 " 的内涵。过去多年，国内酒店集团津津乐道的 " 轻资产转型 "，主要是指减少自有物业比例、扩大品牌输出和管理输出的规模。这种转型固然提升了资产周转率和 ROE，但也意味着酒店集团逐渐放弃了物业升值带来的资本利得。
而 REITs 的出现，提供了一种 " 保留运营权、释放资本价值 " 的新方案——酒店集团或持有方可以将物业出表给 REIT，同时以运营商身份继续管理，既实现了资金的回笼，又不丧失对资产的控制力。
从这个意义上说，酒店 REITs 不仅是融资工具的创新，更是行业商业模式的迭代。它让 " 投融管退 " 这四个字，第一次真正完整地适用于酒店资产。
4、写在最后
回看 2026 年上半年酒店 REITs 的密集申报，参与者从全国性酒店集团到省级文旅国企，再到区级城建国投，层次不断丰富，资产形态也从资产包到精选组合再到单店标的，日趋多元。
对于全国范围内大量持有类似资产的区县级城投平台而言，海珠朗豪的意义或许远超项目本身。它验证了一条路径：即便你不是锦江、不是华住、没有全国连锁的品牌势能，只要你手里的酒店区位够硬、客流够稳、运营够透明，同样有机会叩开公募 REITs 的大门。
当然，路径的通畅不等于过程的轻松。单店资产的集中度风险、会展周期的依赖性、委托管理模式与 REIT 治理的磨合，都是后续实践中需要逐一解决的问题。
但无论如何，2026 年可以被视为中国酒店资产证券化的元年，在这一年里，酒店不再是开发商报表上的 " 沉淀物 "，也不再是酒店集团口中的 " 轻资产口号 "，而是第一次以一种可定价、可交易、可退出的金融资产形态，进入了主流投资者的视野，而这一切都才刚刚开始。
