【公募 REITs 迎来重要里程碑】
随着商业不动产 REITs 试点不断推进，已有四单商业不动产 REITs 完成获批、发行，并即将于 2026 年 6 月 18 日上市。四单商业不动产 REITs 之一——国泰海通砂之船商业 REIT（基金代码：508602）由上海国泰海通证券资产管理有限公司担任基金管理人和资产支持证券管理人，国泰海通证券股份有限公司担任财务顾问，砂之船商业管理集团有限公司担任运营管理机构。
国泰海通砂之船商业 REIT 底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯项目，砂之船（西安）奥特莱斯项目系西北区域第一奥莱，2025 年销售额近 28 亿元，2023-2025 年平均出租率均在 98% 以上，运营净收益从 2023 年的 2.77 亿元增长至 2025 年的 3.13 亿元。
国泰海通砂之船商业 REIT 总发售份额为 10 亿份，最终认购价格为 5.531 元 / 份，募资资金总额约 55.31 亿元；网下询价倍数达 103.82 倍、公众认购倍数达 330.20 倍，投资者踊跃参与认购。
一、公募 REITs 是什么？
REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品，即不动产资产的上市。
简单来说，就是有众多投资者一起出资，由专业机构去持有和管理一项成熟不动产资产。这项资产持续产生租金、收费或经营现金流，再按照规则向基金份额持有人分配。
第一，底层资产 " 看得见 "。它投向的不是一篮子股票，而是商业不动产、高速公路、产业园、仓储物流、保障性租赁住房等实体资产。
第二，收益主要来自资产运营。例如商场租金、园区租金、高速通行费等，而不是单纯依赖证券买卖差价。
第三，分红比例较高。公募 REITs 采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。
第四，上市后可以交易，但不能像普通开放式基金一样申购赎回。公募 REITs 通常封闭运作，投资者主要通过二级市场买入或卖出基金份额。
二、商业不动产 REITs 是什么？
2025 年 12 月末，商业不动产 REITs 试点推出，其作为公募 REITs 的一种，底层资产更加聚焦商业领域，重点支持权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店以及其他具有商业属性的资产业态申报发行商业不动产 REITs。
2026 年 1 月末起，商业不动产 REITs 陆续申报至证监会、交易所；2026 年 4 月，4 单商业不动产 REITs 获得证监会批复；2026 年 6 月 18 日，4 单商业不动产 REITs 将正式于上海证券交易所上市，随着商业不动产 REITs 市场不断发展，预计将给资本市场注入了新的活力、给广大投资者带来更多样的选择。
