国誉府沙盘模型 图源｜每经记者 包晶晶 摄
" 京派 " 作风在上海管用吗？
" 北京城建地产沪上首发不仅是北京城建集团产业布局的重要举措，更是北京城建地产战略发展的现实需要。" 北京城建时任董事长储昭武在 2024 年末举行的上海品牌发布会上说。
2024 年，北京城建首入上海，如愿拿下 2 宗位于杨浦区内中环的优质地块。
遗憾的是，这两个项目并没有和上海楼市的热度同频。不久前，城建发展（北京城建旗下房地产上市平台）公布的 2025 年半年业绩显示，公司营收和归母净利实现大幅改善，但公司寄予厚望的战略要地——上海，第一份成绩单难言理想。
首入上海市区销售 " 火爆 "？
北京城建入驻上海的决心非常强烈。据中指研究院，2024 年 5 月 28 日上海第二批次土拍，北京城建以总价 4.98 亿元拿下杨浦区长海社区 016-02 地块，成交楼面价 58404 元 / 平方米，溢价率 3.11%。
该地块位于五角场板块，尽管居住氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，但公共交通稍有不便，距离最近的地铁 10 号线步行距离约 1.1 公里。
北京城建将项目定名为国誉府，五角场板块新建住宅已经 " 断供 " 多年，因此这个容积率仅 1.5、规划建筑面积 0.85 万平方米的小型低密住宅项目早早被市场看好。
可惜的是，开发节奏上，北京城建还是慢了一步。项目从拿地到开盘的周期长达 9 个多月，而同批次地块的项目已经在当年四季度抢先开启销售。
同批次土拍拿地的中铁世博滨江云境项目 2024 年 12 月 30 日开盘，不仅实现 " 日光 "，还触发了积分；而安高 & 安联拿下的闵行梅陇地块项目，2024 年 11 月 24 日就已开盘。附近的杨浦越秀天玥项目，房地联动价约 9.2 万元 / 平方米，也抢先一步开盘截留了不少购买力。
从价格定位上看，国誉府房地联动价 10.7 万元 / 平方米，北京城建在宣传中称之为 " 十年久违的五角场纯洋房 "。整个项目共 76 套房源中，仅有 11 套总价低于 1000 万元，最大户型的总价接近 1800 万元。
" 首开取得去化八成的传奇佳绩。" 开盘后，国誉府通过微信公众号向外界公布了销售战绩。
根据开盘摇号结果公示，86 组客户参与摇号。此后有媒体报道，根据上海网上房地产公示的网签信息，4 月末国誉府的网签去化率仍不足 50%。
国誉府开盘后一周，《每日经济新闻》记者曾前往国誉府营销中心。在现场，记者看到，沙盘模型展示出的建筑风格较为传统，暗色调坡顶、大面积深色外墙、窗户偏小，很难令挑剔的上海买家一见钟情。
"143 平方米的只剩一套了，总价 1738 万元，一楼 128 平方米的开盘就卖完了。" 置业顾问徐蕾一直向每经记者和另一组客户传递着销售 " 火爆 " 的信息：" 顶楼大户型送坡顶阁楼，要不然就是 98 平方米的，大概还剩五六套。"
但当天和每经记者一同看房的，还有中介带来的一位阿姨。
" 付 20 万元定金就能定下来。" 徐蕾告诉这位阿姨。
截至 9 月 2 日，网上房地产显示已售套数为 62 套，去化率 82.58%。
开盘半年只卖了 24 套
如果说国誉府囿于地块技术指标的限制和开发节奏的把控，那么接下来，北京城建遇到了一次调整战略的良机。
2024 年 7 月 9 日上海进行了第三批次土拍，也是 " 沪九条 " 出台后的首批宅地出让。自该批次起，上海取消了溢价率 10% 封顶，彼时北京城建联合越秀地产以 22.3 亿元、溢价率约 17.12% 摘得杨浦长白社区地块，而保利发展则拿下了杨浦区平凉社区 02H1-01 地块。
近一两年，杨浦区产业规划、楼市热点逐渐向滨江一带转移，板块内刚需、改善、高端项目齐聚，竞争也趋于白热化。这一次，保利发展地块和北京城建拿下的地块相距仅 2.7 公里。
向南 2.2 公里，还有一个更强的竞争者——中海 · 云邸玖章，由于地块位于杨浦滨江板块，中海地产又曾经在徐汇滨江创造了次次 " 日光 " 的销售战绩，要在保利发展和中海地产的夹击中 " 抢业绩 "，就得看北京城建的产品与价格了。
这次，北京城建的速度稍稍快了些，项目定名为翎翠滨江，8.5 个月后首批次开盘。但相比之下，保利发展拿地后不到半个月公示方案、当年 12 月开盘抢收年终业绩，周边 1200 万～1300 万元预算的购房需求已经被吸走了许多。
从产品设计看，通常整栋楼最有价值的 " 边户 "，往往是面积更大、户型更优的产品，但翎翠滨江反其道而行之。
原本抢手的 " 边户 " 被设计成了斜角不规则形状，更有一个朝北的房间被抛在入户门的东北角，三间卧室只有一间主卧朝南。而户型相对方正和整齐的 105 平方米 3 房 2 厅 2 卫，一部分做成了中间套带连廊，这就意味着，北向房间、厨房、主卫的北向窗户面向连廊。
首批开盘的 26 套房源 " 一房一价表 " 显示，总价最高约 1729 万元，最低也超过 1265 万元，当时共有 28 组意向客户参与摇号；而第二批次开盘 236 套房屋，共 115 组有效客户参与摇号，认筹率低于 50%。
随后，这个上海市区内环边的新盘，居然有了折扣。一般情况下，上海内中环位置的新楼盘，特别是单价 "10 万元 +" 级别的项目，打折的情况并不多见。
"30 天内签约，可以给到九八折。" 置业顾问张华（化名）坦言。
不过，上海楼市新政在 8 月最后一周落地，让不少开发商打起了精神。
张华就通过微信向每经记者透露：" 公司决定重新申请 9 月份营销政策，付款周期和价格优惠政策全部收回。正常情况可以商定到 4 个月周期，但公司觉得账期太长赚不到钱。现在卖得好了，折扣要根据付款周期重新定了。"
但直到 9 月 2 日，翎翠滨江的网签数量仍然停留在 24 套，网签去化率仅约 9.16%。
记者| 包晶晶
编辑| 陈柯名 陈梦妤 杜恒峰
校对 | 金冥羽
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