上海，2026年10月14日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对 2026 年三季度上海写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场、产业地产市场以及资产证券化市场进行多维度的解读。
上海写字楼市场结构性回暖初现 行业竞争逻辑重塑
2026 年三季度，上海甲级写字楼租赁成交延续修复态势，本季度全市净吸纳量录得 31.8 万平方米，环比提升 36.2%。本季度市场无新项目入市，叠加租赁需求持续释放，推动全市甲级写字楼空置率环比回落 2.7 个百分点至 20.92%。但受制于市场庞大存量基数，租金依旧处于调整通道，全市甲级写字楼平均租金为 6.32 元 / 平方米 / 天，环比下跌 1.5%。
从板块表现来看，本季度市场受产业集聚效应与企业选址逻辑变化驱动特征显著。浦东前滩、徐汇滨江依托科技企业多宗重点租赁成交，板块市场活跃度显著提升；黄浦核心板块受益于优质存量项目的持续去化，贸易、专业服务业置换搬迁需求释放，带动板块成交向好。
行业结构层面，TMT、贸易制造、金融、专业服务业依旧是市场四大成交支柱，合计租赁成交面积占比超八成，构成市场修复的核心支撑。其中 TMT 行业表现最为亮眼，租赁占比达 32.7%。伴随新经济产业发展，教育科技、游戏、智能科技赛道企业释放新设与扩租需求；企业选址不再单一考量租金成本，更加看重产业集聚度、上下游生态协同与战略合作资源。需求分布兼顾成熟商务区与滨江新兴板块，搬迁整合与大面积租赁并行，大中小不同规模企业租赁活动同步活跃。
贸易制造行业租赁占比 21.1%，整体需求保持平稳。高端消费品及商贸机构偏好核心商圈，依托综合体综合配套满足品牌接待、商务展示需求；制造类企业总部及供应链办公选址更看重实用配套，成本敏感度相对更高，行业成交以存量置换、续租为主，企业整体扩租态度较为审慎。
金融业租赁占比 14.9%，需求展现较强韧性。本季度两宗大面积金融租赁成交，体现内外资机构差异化选址策略：外资金融机构倾向于在传统金融核心圈层完成办公置换，依托成熟产业生态维护品牌影响力与业务协同；内资券商机构则选择跨板块布局新兴片区，通过多层连片空间整合实现成本优化，选址决策具备更高弹性。
专业服务业租赁占比 12.8%，成交以续租及存量置换为主。租户偏好交通通达度高、楼宇形象优质的核心商务区甲级物业，租赁多为中小体量，企业普遍通过空间优化实现运营成本管控，大规模扩张案例相对有限。
展望四季度，上海甲级写字楼新增供应仍处于高位区间，预计全市新增供应约 52 万平方米。分板块观察，静安核心、杨浦、普陀新增供应规模均接近 10 万平方米，徐汇新兴板块供应体量居各板块首位，达到 16.4 万平方米。部分板块将直面较大供应释放压力，空置率或将维持高位震荡，租金下行态势大概率延续。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，三季度市场修复属于典型的结构性回暖，尚未迎来全市场的需求爆发。随着后续新项目集中交付入市，市场分化态势将进一步深化。单纯依靠租金让利获取租户的模式可持续性正在减弱，租户的选址已经从短期成本权衡升级为企业空间战略决策，会综合评估片区产业生态对业务的赋能价值，统筹考量租金预算、空间灵活性以及长期经营风险。对于业主方而言，应当深度挖掘楼宇的产业承载价值，依托全周期运维管理、产业资源对接以及弹性化租赁方案，打造资产差异化竞争优势。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，三季度无新增项目入市，为上海甲级写字楼市场消化存量空置面积提供了阶段性窗口。净吸纳量有所提升，空置率回落，租金跌幅亦有所收窄。本土企业仍是租赁需求的主要来源，人工智能、智能硬件及互联网企业的搬迁与扩租活动为市场需求提供了支撑。与此同时，租户持续关注品质较高且租金具有竞争力的办公空间。展望四季度，计划入市的新增供应预计将放缓空置面积的去化进程，并继续对租金表现形成一定压力。面对持续的市场竞争，业主仍需在租金策略、项目品质与租户服务之间寻求平衡。
上海零售商业市场韧性凸显 新增供应释放短期压力
2026 年三季度，上海以国际消费中心城市建设为引领，统筹推进政策制度供给、消费活动组织与商业载体更新，加快构建立法保障、市场主导、生态协同的消费发展新格局。全市商业地产在新增供应集中入市的阶段性影响下总体保持稳健，核心商圈凭借国内外品牌持续布局彰显韧性，非核心区域承压前行，商圈能级分化态势进一步显现。
在活动促销方面，7 至 10 月的 " 上海之夏 " 国际消费季进入活动密度最高的黄金期，围绕 "SUMMER" 六大字母串联起体育嘉年华、城市漫游、文博探秘、音乐现场、娱乐狂欢、休闲时光六大主题板块，横跨暑期、中秋等重要消费节点，形成文商旅体展深度融合的消费热潮。
三季度，尽管市场整体空置率因受若干商场租户调整及新增供应的暂时性影响而环比上升 0.1 个百分点至 10.1%。同时，上海中高端购物中心首层租金报价环比下跌 0.5% 至人民币 692.9 元 / 平方米 / 月，主要受非核心区域新增项目租金低于平均水平的影响。大量新增供应将加剧购物中心间对租户及消费者的争夺，其中非核心商圈尤为明显。
全球首店密集登陆运动生活业态加快布局核心商圈
来自不同业态的零售商继续在上海开设新店或签订新租约。与此同时，区域首店、高端首展、限时快闪店、标杆旗舰店密集登陆上海。9 月 28 日，" 全球潮流生活方式体验空间 " 京东 101HOME 上海静安全球首店开业，是静安首发经济版图中又一重磅落子。由耐克与 SKIMS 携手打造的全新女性运动品牌 NikeSKIMS 正式宣布进入中国市场，选择上海兴业太古汇作为品牌登陆中国的首站，首家线下体验空间于 9 月 29 日正式启幕。同月，美国高端瑜伽生活方式品牌 ALO，上海成为其唯一布局双门店的一线城市，其中张园将作为 ALO 的专属快闪场地，兴业太古汇作为品牌首批长期门店，三层楼的体量与南京西路核心商圈的区位，也凸显了品牌的高端定位。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，上海依托国际消费中心城市建设立法与城市更新专项规划搭建起全链条制度保障体系，贯穿夏末秋初的大型国际消费季串联起多元文商旅融合场景，持续激发全城消费活力，各类国内外首店、首展、限时快闪接连落地核心商圈，国际头部品牌纷纷将上海作为进入国内市场的首站，特别是新兴生活方式体验类的品牌有加快布局上海的趋势，整体商业地产市场呈现短期结构性波动，后续核心区域将凭借全球零售商持续的扩张需求保持市场韧性，非核心区域则将在新增供应集中入市的背景下持续承压，不同能级商圈的差异化发展格局进一步清晰。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出，2026 年上海旅游节延续 " 一节两季 " 模式，9 月 1 日起 " 经典活动季 " 接棒，推出 170 余项活动，覆盖中秋、国庆两大出游高峰。上海旅游节期间，消费券、惠民票价与 " 文商旅体展 " 活动共同发力，推动购物中心客流量与营业额双增长。与此同时，上海持续深化国际消费中心城市建设，为品牌打造出可同步实现首发落地、场景体验、文化叙事与全球传播的综合场域。有鉴于此，上海已成为国际品牌开设其首店、旗舰店、体验店的首选地。
上海大宗市场理性回调，自用需求集中释放
2026 年第三季度，上海房地产大宗交易市场在经历上半年的大幅增长后趋于理性回调，共录得 16 宗、共计 64.7 亿元的大宗交易，单季成交额较前两季度明显回落。但从全年来看，前三季度累计成交达 370 亿元，同比增长 18%，市场整体表现依然稳健。前两季度多宗地标物业完成交割后，市场情绪回归理性。与此同时，在业务规模扩张的需求下，TMT、AI、芯片等科技企业及高端制造业购置自用办公大楼的需求集中释放。
从资产类别来看，办公 / 研发办公业态继续保持主导地位，以 35.8 亿元的成交总额位居首位，占比达到 55.3%。成交标的多以内资企业购置办公为主，主要作为企业总部自用，部分兼顾出租收益。综合体资产占比 12.8%，本季度录得 1 宗外资出售核心综合体交易，即上海本地企业协通集团收购南京西路汇银大厦。商业板块占比 14.1%，非核心区交易表现亮眼，古美、川沙、临港等中环外区域成交频繁。酒店及公寓资产分别占比 10.0% 和 7.7%，中小体量酒店及公寓类资产热度不减，持续受到投资机构和私人投资者的密切关注。
买方格局方面，本季度外资持续谨慎，未见外资机构出手，内资买家成交占比回升至 100%。其中，非机构买家占据绝对主导，贡献约 92% 的成交额，主要成交包括拼多多收购晶耀虹桥 T3、协通集团收购汇银大厦、协鑫收购 BFC 外滩金融中心 28 层、大窑汽水收购福都商厦（外滩 NEO）等。机构投资人仅录得 1 宗交易，占比 8%，为大家保险收购浦江中骏方隅公寓，整体出手仍偏谨慎，关注焦点集中于公寓、数据中心及购物中心类资产。卖方市场方面，外资业主出售金额占比达 23%，典型案例如 KKR 出售福都商厦、Gaw Capital 出售浦江中骏方隅等。
本季度自用与投资需求同步活跃。投资型买家共成交 8 宗，成交额占比 59%，资产类别涵盖办公、酒店、公寓等。自用型买家共成交 8 宗，宗数占比 50%，成交额占比 41%，以办公资产为主，代表案例包括拼多多收购晶耀虹桥 T3、某实体企业收购崇邦集团位于虹口周家嘴路的上滨生活广场，以及东芯股份和乔路铭科技分别收购虹桥豪盛广场 11 号楼及 9 号楼。民企资本已成为市场主导力量。
对于 2026 第四季度上海大宗交易市场，戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰提出以下预测：
1. 四季度投资市场有望迎来集中成交，买方涵盖自用企业、互联网企业及专业投资机构等；
2. AI、芯片、TMT 及科创类自用企业将继续逢低布局上海市场，自持办公需求持续上升；
3. 国内低利率环境延续，进一步降低了国央企及头部民企的融资成本，为其资产购置提供支撑；
4. 核心区可售优质资产稀缺，买方择价而进，大宗交易节奏阶段性放缓；
5. 商业不动产 REITs 持续扩容，运营稳定的购物中心及奥特莱斯，以及具备长租公寓改造潜力的商办物业，将持续成为市场热门标的。
长三角外资签约环比放缓，新能源储能设备投资增长
据戴德梁行产业地产部数据统计，三季度长三角范围内共有 53 个新签约外资产业项目，包括新项目和增资扩产项目，涉及德国、日本、瑞士、美国等 18 个国家和地区，统计口径聚焦制造业、研发类产业签约项目，不含物流仓储类、产业园投资项目，也不统计制造业及研发项目的开工、奠基及开业数据，较二季度有一定回落。
从国别结构来看，三季度欧洲项目共计 33 个（其中德国项目 13 个，瑞士项目 6 个）、日本项目 7 个、美国项目 5 个，上述四国合计占比约 58%。
从城市分布上看，常州以 12 个项目位居首位，苏州以 8 个项目位列第二，上海紧随其后。无锡、南通、南京、杭州、宁波等亦有项目落地。
从产业分布上看，装备制造产业项目 16 个，汽车及零部件产业项目 11 个，两类项目合计占比达 50.9%；新能源及储能相关电力设备项目 7 个，本季度增速亮眼，主要受全球 AI 算力中心、新型工业化、交通运输电动化带来的电力负荷攀升需求驱动，外资加速布局储能电池、输配电设备、节能系统等赛道；新一代信息技术、大健康、新材料与化工产业项目各 4 个，其他产业类型项目共 7 个。
戴德梁行产业地产部中国区租赁与交易线负责人、华东区产业地产部主管贺超表示，三季度长三角外资签约项目共计 53 个，项目数量较二季度有所减少。欧洲企业在长三角的投资态势保持平稳，德国项目数量依然居首，瑞士项目数量持续增长。新签项目和增资扩产项目占比大致相当，体现出外资在长三角的布局既有新进入者，也有存量企业的持续投入。整体而言，外资在长三角的产业布局仍以制造环节为基础，同时向研发测试、区域总部及生产性服务等环节延伸，" 制造 + 研发 + 服务 " 的一体化布局特征日益凸显。
商业不动产REITs万亿赛道启动，土地续期政策激活存量盘活潜力
2026 年前三季度，国内公募 REITs 市场迎来上市五周年重要节点，商业不动产 REITs 也正式落地。同时，多项制度创新相继落地，REITs 市场生态持续完善。
公募 REITs 板块，商业不动产 REITs 正式开闸。6 月 18 日，首批 4 只商业不动产 REITs 正式挂牌上市，宣告中国公募 REITs 资产类型终于实现全覆盖。截至 2026 年 9 月末，沪深两家交易所累计申报商业不动产 REITs 项目已达到 33 只，外资、民企、国企多元主体同台申报。随着制度运行逐步成熟，后续预计会有更多优质存量商业资产陆续申报。
机构间 REITs 在前三季度也继续保持快速扩容态势，发行规模超 400 亿元，同比增幅超 4 倍，存量规模超 1000 亿元，正成为不动产盘活领域结构性亮点。制度建设方面，7 月沪深交易所修订相关指引，新增机构间 REITs 专项章节，从制度层面明确产品的权益属性，夯实产品制度基础。
二级市场方面，2026 年前三季度 REITs 市场整体震荡调整，板块分化明显。当前市场对定价的逻辑已发生根本性转变，转向以资产经营质效、现金流稳定性、资产管理能力为核心的评价体系，优质运营能力已然成为资产估值的核心支撑。从二级市场表现来看，具备抗周期消费属性、出租率与营收稳定性突出的奥莱业态获得显著溢价，市场认可度持续走高。
各地土地续期政策的陆续出台则进一步激活了海量商业存量资产的盘活潜力。2026 年 7 月 31 日，上海市规划和自然资源局印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234 号），首次系统性地明确了工商业项目土地使用权续期的相关安排，确立了以续期为常态、根据企业需求应续尽续的原则，并为 REITs 开通绿色通道，拟发行 REITs 的项目可根据实际情况确定续期年限，简化核定程序，并可在 REITs 申报后注册前完成土地续期手续办理。上海作为全国首批系统性出台工商业用地续期指导意见的市场，其政策方向具有重要示范意义。
戴德梁行上海估价及顾问服务部主管、高级董事刘漪表示，2026 前三季度是公募 REITs 市场扩容与制度完善的关键阶段，商业不动产 REITs 落地补齐资产品类短板，机构间 REITs 快速壮大形成协同格局，叠加 REITs 指数基金落地、扩募机制持续实践，我国 REITs 市场正进一步服务存量资产盘活，助力房地产市场转型。而各地土地续期政策的陆续出台，也会进一步破除存量不动产证券化的估值壁垒障碍，推动行业高质量发展。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，上海依托城市更新、国际消费中心城市建设及工商业用地续期机制创新，稳步践行 " 十五五 " 存量提质与培育新质生产力的发展思路。科创产业赋能实体空间、消费场景迭代升级、存量资产资本化推进，成为当前市场的主要特征。优质资产、高能级业态与精细化运营的价值持续凸显，行业步入以存量提质、产业赋能、资本盘活为核心的高质量发展周期。
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