作 者：丘秋
来 源：正和岛（ID：zhenghedao）
最近胖东来又火了。
一件事，是官宣年底将关停经营了 24 年、年利润过亿的许昌生活广场。明明门店经营红火，却主动选择放弃这台 " 现金奶牛 "。
另一件事，是胖东来面向刑满释放人员开放招聘通道，引发全网激烈讨论，支持与质疑的声音交织在一起。
作为国内实体零售 " 话题王 "，胖东来不管做什么，都会被讨论上热搜。不止是因为他们行事风格常常跳出行业惯性，更在于每一个选择背后，都牵动着大众对于商业价值边界的思考。
有关许昌生活广场关闭一事，更是集中折射出这种思考。
它并非简单的商户租金纠纷，而是暴露了一个被大量实体经营者忽视的产权困局：经营者一手培育起来的成熟商圈，会被历史遗留的产权规则所束缚。
当利润和原则发生碰撞，企业究竟还有多少回旋余地？
一座店，养活半条街
临近傍晚，许昌生活广场门口依旧人流不息，不少人还像往常一样，提着购物袋从大门走出来。没有人说得准，几个月之后，这片地方会变成什么模样。
胖东来在许昌一共有三家综合大店：生活广场、时代广场店、天使城。县域地区还有一些社区超市。其中，生活广场是开业最早的，有着二十多年老城区市井生态。
生活广场二楼整层为大型超市，自营服饰、鞋履、家居家纺品类齐全。商场没有隔绝街道，外围聚拢着大批小摊贩与小吃店，本地居民到访频次最高，市井烟火气最浓，和街边个体生意的联结也最为紧密。
有些摊主在此摆摊的年头，甚至早于这家门店开业。胖东来尚未出圈时，不少小摊只能勉强维持生计；随着门店名气向外传开，摊主们常常忙得停不下手，其间也不乏外国游客上门消费。
有摊主表示，自己五六成的生意，都来自逛商场溢出的客流。出租车司机也能明显感受到变化，日常一半以上的接单客源，都和胖东来的人流有关。
当地还形成了一份特殊的默契，胖东来固定每周二闭店休整，不需要任何口头约定，周边绝大多数摊贩便选择不出摊。商场休息，整条街的烟火气也跟着淡下去。
对于这些小生意人来说，胖东来是实打实的生计依托。
也正是因为深度的共生关系，当生活广场传出年底闭店的消息，不少摊主都陷入焦虑。
有人预估自己之后的生意可能只剩下原来的三分之一，还有摊主直言，如果胖东来搬走，自己也打算跟着换地方谋生。
当纠纷摆在眼前
关闭许昌生活广场，于东来也是 " 痛下决心 "。
" 不专业造成的失误，是金钱无法衡量的。"
如何 " 不专业 "？最早可以追溯到生活广场开业之前。
生活广场前身芙蓉轻纺城，是一个散售产权下的时代产物。2001 年，胖东来以整体租赁的方式入驻这栋楼宇，投入资金改造装修，其后在经营的二十余年间，陆续收购零散铺位，拿到约八成产权。
但剩余两成关键动线铺位，部分业主始终不愿意出售。
早期业态稳定时，有业主代表统一对接谈判，整体租赁的平衡尚能维持。直到 2015 年，胖东来内部流程失误，本该统一打包签约的碎片化物业，被改为一户一签。
各家铺位租约到期、合同条件相互独立，给了少数业主单独谈判的机会。
阿里拍卖网的公开记录，可以直观看见这套博弈背后的利益逻辑。
2022 年，生活广场一层中厅一处 846㎡的铺位被司法拍卖，新买家花了 493.8 万拍下。铺位 2009 年的初始年租金在 120 万元，每年在上一年租金基础上浮 3%，拍卖时年租金已达 176 万元。
对于早期业主来说，胖东来带来的长期租金，不算税费，也早已覆盖原始购铺成本。再加上物业本身增值，综合回报非常高。
后期接盘的投资者，高价竞买的底气，就完全建立在胖东来持续经营的基础之上。
只要胖东来还在这里，就能拿到稳定的租金现金流。
这也就爆发了此次冲突。有铺位业主想要抬高租金，于东来不肯，声称 " 个别租户租金失控，远超公平范围 "，怒而退租。
散售商业的困局
许昌生活广场的冲突并非孤例，这是国内大量老商业体共同埋藏的结构性难题。
矛盾的根源在于散售产权。
这套模式兴起于海南房地产热时期：开发商把大楼拆成小铺对外售卖，许诺高租金回报吸引民间资金。
万通六君子正是这一时期在海南闯荡，见证了分割散售模式的市场实践，转战北京后，也将这套开发思路落地。
初代万达广场，就是这套模式的典型实践者。
项目引入沃尔玛这类大型主力店为项目引流，再把周边底层商铺切割成大量小产权铺，对外散售回笼资金，并以 " 大商超入驻 " 作为卖点，向普通老百姓推销商铺投资，制造早期一批 " 一铺养三代 " 的投资神话。
几乎同一时期，潘石屹也将这套逻辑大量复制在北京 CBD 写字楼与商业项目上。银河 SOHO 曾依靠散售实现 146 亿的月销售额，创造北京当年单盘销售记录。
无数民间投资者涌入，相信核心地段能够持续带来租金回报。
头部房企的示范效应扩散到全国各地地方开发商。2005 年至 2015 年，大量地级市老综合体，就如同生活广场前身芙蓉轻纺城，在建设时直接就做产权分割。开发商建好，切铺卖掉，完成回款离场。
商场后续的命运，则交由市场各方自行博弈。
这类项目自带很难调和的矛盾：从商业上考量，一座商场必须统一招商、统一运营才能维持活力。但在法律层面，却被切分成数十乃至上百份互相独立的产权。
有的业主追求更好租金，无可厚非，但商场是共生整体，少数关键动线铺位的诉求，就足以绑架整座商场的经营。
如今国内商业地产的行业格局早已物是人非。万达从早期的商铺散售，转向大规模自持，再推进轻资产模式，后期又陆续变卖旗下万达广场资产。这一系列迭代，既是企业跟随市场环境做出的战略自救，也侧面印证了散售模式的先天缺陷。
只是大批早年建成的存量商业体被保留下来，把时代埋下的病灶，留给了后来的经营者与投资者。
没有折中解法
当这套制度困境落到胖东来身上，摆在企业面前，很难找到一条两全的出路。
散售产权带来的风险并非纸上谈兵。
此前新乡大胖闭店已经上演过同类剧情。
同样是碎片化物业，同样是门店经营出圈、商圈做熟。人气成型后，部分业主借机大幅抬升租金，矛盾瞬间激化。
当时胖东来直接选择撤场，后续大商集团接手整栋物业，改造为大商新生活广场，引入海底捞、ZARA 等品牌尝试自救，但 2021 年后依然经营失败彻底撤场。
此后多年，该物业二至四层卖场大面积空置，仅一楼零星散租数码门店。物业整体租金预期从当年的 2400 万 / 年，回落至 400 万左右依旧找不到可以全盘承接的同等量级主力零售商家；平原路该段商圈人气、周边小店租金同步下滑。
从法律层面看，租约到期，产权人拥有自主报价的权利，涨价行为本身合法。就算胖东来接受报价，生活广场依旧可以实现盈利。
但合法，不代表完全合理。
市场因素下的正常涨价，多数人都能接受。但在此次事件中，于东来以 " 失控 "" 远超公平范围 " 几个词来形容房东的报价，可见续租租金已远超合理协商范围。
众所周知，许昌生活广场开业 24 年，整座商场的客流、人气、商业价值，几乎是胖东来持续投入、重金装修、长期运营培育出来的。
当企业承担了经营风险，和分散产权共享这份商圈增值红利，最后在谈判桌上，却几乎没有谈判权，很难不让大众共情那份憋屈感。
过往，面对这类历史遗留的产权困局，市面上绝大多数实体企业，都会吞下不合理的租金成本，把额外开销消化进经营，优先保住门店正常运转。
胖东来敢 " 掀桌 "，一个很重要的原因是现金流充足，能支撑企业运转。
更重要的是，创始人于东来的经营理念。
" 其实这几户总体占比并不很大，但无论钱多钱少，失去公平正义的精神是底线。"
一旦选择妥协，就意味着企业要长期接受不对等的合作模式。
对外是接受持续被收割的局面，对内更是会向全员传递一个危险信号：制度犯错，可以用钱弥补；流程底线，可以因利润妥协。
所以关店，是用高昂成本完成一次内部警示，守住流程敬畏。
除却价值观与制度考量，此次闭店，同样有现实的经营刚需。
生活广场这家经营了 24 年的老店，硬件基建已明显老化。停车场、场内动线、硬件配套，已经追不上胖东来如今 " 国际一流品质 " 的门店标准。
老旧物理空间存在先天局限，很难完成大规模迭代升级，这是做出决策无法忽略的客观背景。
更关键的是，跳出单一门店看，关闭生活广场，也并非一时冲动。
今年 8 月，胖东来对外公布了未来的重点布局，明确将推进许昌梦之城项目、许昌物流二期三期项目、许昌科技馆超市项目以及郑州东站超市等项目，同时完善胖东来团队培养考核。
这套规划清晰勾勒出企业的发展转向：放缓外部拓店节奏、缩减对外帮扶投入，将资源倾斜至自建物业与内部团队建设，并计划在 2030 年之后停止业务扩张。整体重心由向外规模扩张，转向向内夯实自身能力。
可以看出，这份战略调整，本身就包含着对租赁物业风险的预判。因为租赁他人的物业，就永远摆脱不了产权博弈带来的不确定性。
只有自持自建物业，企业才能完整掌控品质、规则与运营体系。
关闭生活广场，正是这套战略转向之下的标志性事件：如果外部环境无法匹配企业坚守的规则，宁可放弃市场，也绝不迁就妥协。
中国企业家的 " 异类 "
愿意承受这般高昂代价，根植于于东来一整套连贯的经营价值观。
商业世界里，多数时候优先规模、追逐扩张、最大化利润。遇到利益纠纷，大多以妥协维稳、花钱摆平为最优解。
但于东来的经营路径，处处和这种惯性相悖。
胖东来自 1995 年成立以来，坚持不上市、不引入外部资本，主动给自己的扩张踩下刹车，在企业的评价标尺里，公平、员工的个体幸福，拥有不弱于利润的权重。
这套价值理念并非口号，而是落实在企业制度当中：高于行业的基层薪资、强制带薪休假、员工分红，以及对人格尊严的明确兜底。
2025 年春节前夕，胖东来北海店一位员工被顾客当众扇了两记耳光。事后，顾客家属试图以精神疾病为由推脱责任，胖东来没有选择大事化小，向员工发放 3 万元 " 尊严补偿 "。
" 你对员工好，员工才会对顾客好，顾客才会对社会好。"
这种独特的经营底色，也让胖东来成为企业家圈层的参访样本。
俞敏洪曾在实地考察后坦言，从胖东来的 " 自由与爱 " 中收获极大；雷军更是直接评价，胖东来是零售业神一般的存在。
但行业内部对这套模式的认知，始终两极分化。
一部分经营者高度认可。他们承认，善待员工、尊重顾客、坚守底线，商业完全可以跑通。
但所有人都清醒：这套模式无法复制。
因为没上市，所以没有股东压力和资本业绩压力；因为 100% 自主股权，创始人有绝对决策权；现金流充足，所以也没有财报焦虑。
胖东来曾免费帮扶不少零售同行改造门店，一度掀起全国 " 学胖东来 " 热潮。不少同行借鉴了免费停车、便民服务、无理由退换这类可直接落地的运营动作，可这套模式背后的制度和理念，受自身经营条件限制，很难一下子照搬。
另一部分从业者则持保留意见，站在传统商业视角看，主动放弃亿级年度利润，并不是理性的商业决策。
但在于东来的价值体系中，盈利并不是唯一的指挥棒。
" 信仰和开心永远是第一位的。"
商业可以少赚，可以不扩张，可以做减法。
但企业的底线、制度的尊严、合作的公平，不能退让。
对于退租，胖东来没有想象中从容。
续约意味着长期陷入不对等的租金博弈；内部若妥协则会损害制度公信力；同时老旧物业硬件，已达不到品牌新门店标准。
多重现实条件叠加，留给折中斡旋的空间本就十分有限。
作为国内实体零售极具话题性的企业，胖东来早已被放置在行业的聚光灯下。于东来的每一项经营决策，都会被外界放大解读。
倘若在这次产权博弈中选择退让，真正的风险不在于外界会如何议论胖东来宣扬的公平，而在于会向内部员工传递一个危险信号：流程上的错误，可以用金钱来化解。一旦这道底线松动，企业数十年打磨出来的制度与原则，就会裂开一道口子。
对胖东来而言，这一步不能退。
闭店，不是意气用事的胜利，而是所有选项摆在台面上之后，代价相对可控的那一个。
但必须认清，这份 " 敢于舍弃利润 " 的底气，是十分稀缺的。
充足的现金流、完全自主的股权，决定绝大多数企业并不具备同等的抉择条件。胖东来是一份观察样本，而非可以直接临摹的范本。
这件事真正的分量，早已超出单店存续本身。
它折射出实体商业里很普遍的生态矛盾：当一方陷入零和思维，优先争夺既得收益，就容易忽略协同能够创造的增量空间。持续的消耗之下，再旺盛的商业活力，也会慢慢损耗。
我们并不要求所有企业都主动放弃利润。
但胖东来用真金白银的代价，让大众知晓了商业共荣和共毁的隐形界线。
不必人人都做胖东来，但希望更多商业参与者看见这道选择题。
好的商业，从来不是在存量里博弈，而是一起把蛋糕做大。
共赢也不该只是谈判桌上的客套话术，公平也应当成为商业里的一项重要资产。一方过度索取，最终反噬的会是整个商圈的土壤。
只有当创造价值的人能够被善待，让守底线的人也能赚到合理回报，才能真正走向商业的共生共荣，实体经济才会拥有生生不息的活力。
排版 | 拐枣
审校 | 丘秋 主编 | 夏昆
