一块土地的使用权续期，为什么值得 REITs 圈反复讨论？
8 月 18 日，广州市规划和自然资源局通报，凯华集团旗下广州国际轻纺城商业用房土地使用权续期获市政府批复，续期合同已签订，土地出让金足额缴清。这是广州首个落地的大型商业用地使用权续期项目。
通报里有一句话被业内反复引用：项目原土地使用权 2043 年到期，剩余年限无法满足不动产 REITs 底层资产存续年限要求，续期后" 为不动产 REITs 申报发行扫清核心障碍 "。
换句话说，这宗续期从一开始就不是单纯的土地手续办理，而是冲着资产证券化去的。
一道卡了多年的硬门槛
土地年限对 REITs 意味着什么，做过消费基础设施项目的人都清楚。
产权类 REITs 的估值核心是未来现金流折现，现金流的期限边界就是土地使用权的剩余期限。基金存续年限一般要与土地剩余年限保持一致；如果剩余年限短于基金存续期，管理人必须在申报文件中专门说明并提示风险，评估机构也要据此调整终值假设。上交所 2025 年 12 月发布的 REITs 审核关注事项指引明确要求，评估报告必须披露 " 土地使用权或者经营权的剩余期限 "。
已上市产品也在提示这个风险。华安百联消费 REIT 招募说明书披露，项目项下多宗土地使用权陆续到期，最晚一宗至 2044 年 2 月 5 日，而根据现行法律，原土地使用权人" 并无自动续约权 "。
广州国际轻纺城面临的问题更直接。项目地处海珠区中大纺织产业核心区，由凯华集团旗下广州凯华城房地产开发有限公司开发建设，2005 年开业后持续自持运营至今。据项目公开资料，轻纺城建筑面积约 30 万平方米，商铺 4000 余间，汇聚近 3000 家纺织面辅料品牌供应商，是中国纺织工业联合会流通分会授予的全国首个 " 纺织时尚中心 "，也是广州市首批五星级商品交易市场。项目方此前已明确提出打造 " 纺织服装面辅料流通型消费基础设施示范区 "。
凯华集团是一家专注持有型商业物业的企业，核心资产除广州国际轻纺城外，还有珠江新城的凯华国际中心。对这类长期持有型企业而言，资产证券化是打通" 投融管退 "闭环的关键一步，但土地年限卡住了去路。
项目土地 2043 年到期。按照《城市房地产管理法》的旧有规则，土地使用者只能在届满前一年申请续期——若等到 2042 年才办，届时土地剩余年限仅余 1 年左右，REITs 发行的年限基础已不存在。这不是等待周期长短的问题，是合规门槛根本迈不过去。
这也不是轻纺城一家的困境。广州核心商圈大量成熟商业物业拿地时间集中在上世纪 90 年代到 2000 年代初，剩余年限普遍在 20 年上下。资产运营得再好，年限这道坎过不去，证券化就无从谈起。
广州 4 月先行试点，上海 7 月跟进
顶层政策信号早已释放。2024 年 7 月，党的二十届三中全会《决定》明确提出" 制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策 "；2026 年 3 月全国人大通过的 " 十五五 " 规划纲要进一步要求 " 完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作。但法律和行政法规层面的细则至今未出，具体操作规则落到了地方试点上。
2026 年 4 月 15 日，广州市规划和自然资源局印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，明确土地使用者可在" 使用年限过半且距届满前 1 年以上 "提前申请续期。4 月 20 日，配套的《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》印发，对申请条件、续期年限、地价计算、负面清单等核心环节作出细化规定，并于 5 月 12 日在官网公开发布。
轻纺城走的正是 " 提前申请 " 通道——三类申请情形中门槛最高的一类，需要核实项目增资扩产等情况，并经属地区政府组织发改、投促、工信等部门开展综合评估。项目最终走完了权属核查、地价核算、跨部门联合审查、市政府专题审议全流程，签订合同并缴清出让金。
定价规则是这次政策的核心。按试点方案，商服用地投资强度达标的，续期费用按 "（续期年期 ÷ 法定最高出让年限）× 相应用途法定最高出让年限标定地价 × 建筑面积 × 70%" 计收，单次续期最长 20 年；不达标的不享受七折，续期年限也压缩至最长 10 年。工业项目则以基准地价为计价基准，达标同样七折。方案同时划定了不予续期的负面清单——合同约定到期收回、纳入近期建设计划、因公共利益需要收回、不符合国土空间规划等情形，不在续期之列。
不过，轻纺城本次具体续期多少年、缴纳了多少出让金，官方通报并未披露。方案本身也标注为 " 试运行 "，意味着后续仍有调整空间。
广州的制度设计很快有了跟随者。7 月 31 日，上海市规划和自然资源局印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234 号），首次系统性明确续期规则：续期价格不得低于地块所在级别基准地价的 70%，续期年限一般单次不少于 5 年；以租赁方式续期的，租赁年限不超过 20 年。
上海在 REITs 协同上多走了一步：拟发行 REITs 的项目可简化优质项目核定程序，并可在 REITs 申报后、注册前完成土地续期手续，续期与审核并行推进；对于拟发行 REITs 等特殊情形，续期申请年限还可根据项目实际情况确定，不受一般年限上限约束。
瑞银 8 月 13 日发布的研报指出，广州、上海两地首次系统性订明续期细则，消除了商用物业估值、REITs 分拆及实物资产交易中的不确定性。华泰证券 8 月 19 日的研报用了" 制度性重估窗口 "的表述，但同时提醒，目前尚在试点环节，续期的具体操作和定价仍是地方政府因城施策，推进节奏存在差异。
同赛道已有先例，但两个 " 轻纺城 " 别混淆
专业市场做 REITs，并非没有先例。
2024 年 12 月 31 日，浙江中国轻纺城集团股份有限公司（600790.SH，证券简称 " 轻纺城 "）发布公告，披露董事会已于此前一天审议通过议案，同意以中国轻纺城北联市场作为底层资产开展基础设施公募 REITs 申报。需要厘清的是，这家绍兴上市公司与广州国际轻纺城是两个完全独立的主体，分属不同运营方，没有股权关联，只是同处纺织专业市场赛道。
北联市场 2008 年动工、2011 年启动招商，占地 6.97 万平方米，建筑面积 21.9 万平方米，营业房 2300 多间，是国内面积最大、交易最集中、品种最齐全的窗帘窗纱布艺专业市场之一。该 REIT 采用 " 公募基金 + 专项计划 + 项目公司 " 结构，基金期限暂定23 年，原始权益人战略配售不低于 20%。此前 2024 年 11 月公司首次披露筹划消息时，预计发行规模在10 亿至 20 亿元之间。
绍兴项目启动申报时土地年限压力相对可控，而广州项目是先解决了土地年限这个前置问题，才具备申报基础。
从资产属性看，纺织专业市场与已上市的农贸类 REIT 也有差异。以易方达华威农贸 REIT 为例，其底层资产为福州华威西营里农产品交易中心，2013 年 12 月开业，土地用途登记为工业用地，使用权出让年限为 2005 年 7 月至 2055 年 7 月。该 REIT 首次申报时基金期限设为 35 年，后因土地剩余年限约 31.1 年，在交易所反馈后将基金存续期调整为 32 年——这个调整过程本身，就是土地年限约束 REITs 产品设计的直接例证。
农贸批发市场属民生保供类资产，刚需属性强、抗周期特征明显；纺织面辅料市场则绑定纺织服装产业链景气度，客群以产业商户和品牌采购商为主，承租能力和单平米租金水平更高，但受上下游周期波动影响也更直接。二者虽同属消费基础设施 REITs 范畴，但土地用途、现金流逻辑和估值参数并不相同。
续期是必要条件，不是充分条件
此前，非住宅用地续期在法律层面只有原则性规定。《民法典》第三百五十九条写明住宅自动续期，非住宅则 " 依照法律规定办理 "，而具体的续期条件、费用标准、办理流程长期空白。2016 年温州一批 20 年短期商住用地集中到期，当地最初拟按全额市场价收取续期费用，部分成本接近房屋总价的三分之一，引发广泛争议，最终以临时过渡方案收场。此后深圳、厦门、杭州萧山、青岛西海岸、重庆綦江等地陆续出台过局部规则，但或仅限工业用地，或效力层级有限，或缺乏量化定价公式，始终没有形成全域通用的完整方案。
广州新规的突破在于：三类申请通道覆盖到期、提前、逾期三种情形；七折地价给出明确激励；负面清单划清政府收回的边界；全流程有章可循。君合律师事务所的解读文章认为，这使得发行人和中介机构可在申报前对土地年限风险作出 " 相对确定的法律判断 "，原本难以量化的终值假设和风险溢价有了制度参照。
但这不等于轻纺城 REITs 已经板上钉钉。
一方面，续期成本本身会影响资产估值。七折标定地价是政策给出的激励，但对于大型商业物业而言，补缴的土地出让金会直接影响项目公司净资产和未来现金流测算，具体金额需要在 REITs 申报时向投资者披露。另一方面，REITs 发行还要过出租率、现金流稳定性、估值合理性、原始权益人资质等多道审核关，土地年限只是其中一项前置条件。
政策本身也有局限。广州新规以地方规范性文件形式发布，效力层级低于法律、行政法规和部门规章，若后续国家层面出台统一规则，地方方案仍需调整。提前续期的 " 综合评估 " 标准也未完全量化，区政府在 " 增资扩产等合理事由 " 的认定上仍有自由裁量空间。分割登记物业的续期费用分摊、不同权属人协调等操作细节，也有待更多案例积累。据全国人大常委会 2026 年度立法工作计划，《城市房地产管理法》修订已纳入其中，续期规则有望在法律层面进一步明确，但落地仍需时间。
此外，专业市场类资产的 REITs 表现仍需市场检验。消费基础设施 REITs 扩容以来，购物中心、社区商业、农贸批发均有项目上市，但纺织面辅料这类产业型专业市场尚无上市先例，其租户结构、租约期限、租金增长逻辑能否获得投资者认可，存在不确定性。
首单之后，还有几道关
广州首单落地后，市场最关心的问题是：下一个是谁？
中大纺织商圈本身聚集了数十家专业市场，广州其他核心商圈也不乏运营成熟但年限偏紧的商业物业。有了轻纺城的样本，符合条件的项目跟进续期是大概率事件。继上海 7 月印发同类政策后，更多城市跟进落地也只是时间问题。
但 " 应续尽续 " 成为常态之前，还有几个现实问题需要回答：续期后的土地成本能否通过租金消化？REITs 投资者对专业市场资产的接受度有多高？地方政府在 " 绩效与地价挂钩 " 机制下的执行尺度是否统一？这些问题，不是一宗首单项目能全部回答的。
轻纺城续期的价值，在于它证明了这条路走得通。至于走得快不快、顺不顺，还要看后续项目的推进，以及资本市场最终愿意给什么样的定价。
土地年限这道坎，广州先迈过去了。但对志在 REITs 的存量商业资产而言，续期只是拿到了入场券——能不能发得出去、投资者认不认可，最终还要靠资产本身的现金流说话。
