素来以财务稳健著称的民营房企龙湖集团（00960.HK），于 8 月 14 日晚在港交所发布盈利警告公告。2026 年上半年公司拥有人应占溢利预计 18 亿至 20 亿元，同比缩水约四成；剔除投资物业及其他衍生金融工具公允价值变动后的核心溢利仅 0.5 亿至 1 亿元，同比暴跌超九成，几乎贴住盈亏平衡线。
利润暴跌的背后，是这家昔日绿档房企主动做出的取舍：以短期利润承压换现金流安全，换债务结构优化，为长期转型争取空间。
开发亏损持续放大，销售收缩拖累基本面
利润塌方的核心源头，是地产开发主业的深度收缩。
2026 年上半年，龙湖累计实现合同销售金额 165.5 亿元、销售面积 175 万平方米，较 2025 年同期的 350.1 亿元、261.4 万平方米分别下滑 52.7% 和 33.1%，销售规模接近腰斩。
销售大幅下滑并非局部区域波动，而是全盘面收缩。2025 年全年，西部、长三角、环渤海三大区域贡献了超八成销售额；以此推算，2026 年大盘整体收缩意味着核心区域普遍面临去化压力。
地产项目普遍存在 6-12 个月甚至更长的结算滞后，销售端的收缩会滞后传导至报表结算收入。龙湖在公告中直白点明下滑原因：房地产市场仍处于调整期，公司聚焦存货去化，导致地产开发业务结算收入持续下降，结算毛利率承压。
这不是突发拐点，而是亏损持续扩大的延续。2025 年上半年开发业务经调整分部亏损 11.8 亿元，彼时运营与服务合计贡献约 66.8 亿元分部利润，扣减各项支出后仍能留下 13.8 亿元核心溢利；到年末，开发业务经调整分部亏损已扩大至 81.4 亿元，其中仅物业存货撇减就计提约 23.6 亿元，叠加结算毛利下行，运营和服务盈利对冲后，再扣减各项费用、税金及联营合营亏损，全年核心亏损最终为 17 亿元。
联营合营企业的业绩拖累同样不容忽视。2025 年全年，公司应占联营公司亏损 1.98 亿元、应占合营公司亏损 10.4 亿元，合计拖累利润超 12 亿元。2026 年行业整体下行背景下，合作项目的减值压力与经营亏损大概率进一步扩大。
为了保障现金流安全，龙湖主动选择以价换量、加速去化，拿地强度降到历史最低点。按官方披露的新增土储口径，上半年仅在兰州新增一宗红山根地块，总建筑面积 4.53 万平方米，权益地价仅 1.21 亿元；5 月末龙湖还在大连体育新城底价摘得一宗商住地，总地价约 3.74 亿元，因土地出让合同签署及土地款全额支付的交割流程跨至 7 月完成，未纳入上半年官方披露口径。整体拿地规模仍处低位，近乎 " 只卖不拿 "。截至 2025 年末，公司总土地储备 2235 万平方米，权益面积 1732 万平方米，土储总量随去化持续消耗。
尽管有991 亿元已售未结货值作为结算缓冲，但该部分多为往期高地价项目，本身自带减值压力，对核心溢利的对冲作用有限；好在货值集中于一二线核心城市，部分优质项目仍具备一定盈利空间，可部分对冲减值影响，同时也锁定了未来 1-2 年的基础结算收入，为开发业务托住了营收下限。销售端持续收缩后，后续可结算资源将逐步缩减，若无大规模收并购或城市更新项目补充货值，持续低拿地将令未来可结算开发货值逐步收缩，开发业务的收入与利润规模大概率进一步下行。
运营业务稳盘托底，增长动能明显走弱
在开发业务持续失血的背景下，运营及服务业务是龙湖最核心的利润支撑，也是它区别于其他出险房企的核心底气。
2026 年上半年，龙湖运营及服务业务实现不含税收入约 137 亿元，较 2025 年同期的 132.7 亿元小幅增长 3.2%。其中运营业务收入约 73 亿元，服务业务收入约 64 亿元，整体保持稳健。如果算上税金，运营及服务业务含税收入达到 146.1 亿元，从规模量级上看已经接近上半年开发业务的合同销售金额（二者统计口径不同，前者为确认收入，后者为签约预收），公司业务结构的变化清晰可见。
商业投资是利润最稳的板块。截至 2025 年末，龙湖已开业商场建筑面积达 1050 万平方米，整体出租率96.8%，2026 年上半年延续高位运行。存量改造的红利持续释放，重庆北城天街完成焕新后营业额显著提升，北京大兴天街等重点项目改造后，销售与客流均创下阶段性新高。长租公寓品牌冠寓规模保持行业领先，开业超过六个月的项目出租率达95.7%，同店经营利润维持正增长。
2025 年全年，运营及服务业务贡献的核心溢利达到79.2 亿元，是集团最核心的利润来源。
但这块业务的增长已明显放缓，收入增速从过去的双位数降到了 3% 左右。一方面，消费复苏节奏慢于预期，商业租金增长空间趋于收窄，单纯靠提价和出租率提升的增量红利逐步消退；另一方面，物业服务行业竞争加剧，增值服务收入承压，整体毛利率很难再持续提升。
两相抵消之下，核心溢利的安全垫被快速侵蚀。开发亏损扩大、运营增长乏力的双向挤压，直接将上半年核心溢利压到了盈亏平衡线附近。
财务结构保持稳健，转型显性化利润代价
利润大幅下滑的同时，龙湖的财务底盘并未松动。
截至 2025 年底，公司有息负债总额 1528.1 亿元，较上年末下降 235.1 亿元，近年持续保持有息负债压降态势；银行融资占比接近 90%，债务结构优质性在民营房企中极为突出。平均融资成本降至3.51%，平均债务期限拉长至12.12 年。净负债率 52.2%，剔除预收款后的资产负债率 54.7%，持续保持绿档。
进入 2026 年，公司偿债压力持续缓解。公开市场债务层面，2026 年 5 月完成 15 亿元境内债券兑付后，年内剩余到期的境内公开债务规模进一步收窄；境外美元债以固定利率为主，剩余期限普遍在 3 年以上，短期无集中到期与再融资压力，固定利率结构也能较好对冲加息周期的利息上浮风险；长期来看，后续再融资仍面临市场利率环境波动的潜在影响，整体偿债节奏平缓。
盈利警告中也特意提及，上半年实现含资本性支出的正向主营业务现金流，核心来自开发销售回款（含预收房款）与运营服务租金，不含资产处置类收益。
龙湖没有流动性风险，也不会出现公开市场债务违约。即便财务底盘扎实，市场对其转型前景的分歧并未消弭。
评级端，截至目前标普、穆迪、惠誉维持其主体信用评级 BB-/Ba3/BB- 不变。其中穆迪、惠誉已先后调整评估框架，改用亚太持有型不动产（REIT 类）的分析逻辑开展评估——需要明确的是，龙湖并未设立公开上市的房托产品，持有型物业仍全部保留在上市公司体内，只是评级分析中相应弱化了住宅开发周期波动的权重；标普仍沿用传统房企评级方法论。
投行端则相对谨慎。盈警披露后，摩根士丹利发布研报预计，龙湖 2026 年全年核心亏损约 28 亿元，认为持续折价去化会全年压制结转利润率，开发板块盈利修复仍需时间。也有买方机构认为，龙湖自有运营物业体量充足、租金现金流稳定可持续，能够持续提供基础现金流入，托底长期分红能力，公开违约风险几乎为零，当前估值已充分反映盈利下滑预期。
若开发业务亏损进一步扩大、运营服务增速持续放缓，未来仍不排除核心溢利阶段性转负的可能性。而持有物业的重估增值，虽然能在账面上支撑归母净利润，但终究是非现金收益，不能直接用于现金分红，也无法直接偿还债务，仅能通过资产处置变现、抵押融资、合规转增股本等方式间接释放价值；其中合规转增股本仅能优化账面净资产结构，无法直接产生经营性现金流。
尽管公司累计可分配储备充裕，但核心溢利大幅下滑后，2026 年中期股息派发规模仍存在下调的市场预期，直接影响股东的投资回报。
站在行业视角看，这份盈警更像一面镜子。它证明了即使是财务质地领先的民营房企，也无法在行业整体下行周期里独善其身。
龙湖将于 8 月底披露正式中期业绩。届时各航道的利润率、土储去化进度、有息负债的最新结构都会逐一摊开。这份盈警已经画出了清晰的轮廓：这家昔日的绿档房企，正在用短期利润的剧烈收缩，押注一条摆脱开发依赖的可持续发展路径。
