2026 年 7 月 27 日，绿发商业管理（北京）有限公司发布第 10 批次工程服务类项目集中采购招标公告，其中包 15 至包 17 全部围绕商业不动产 REITs 申报展开，采购人为山东绿发商业管理有限公司，覆盖财务审计、基金及计划管理人选聘、房产价值评估三大核心环节，为济南、上海两座城市共计三宗核心资产的申报发行做前置准备，项目预计首发规模不低于 10 亿元。
这是中国绿发旗下第二单商业类公募 REITs 项目，同时也是其首单进入筹备的 " 商场 + 酒店 " 多业态商业不动产 REITs；首单为 2025 年上市的纯购物中心类消费基础设施 REITs ——中金中国绿发消费 REIT（基金代码：180606） 现已上市运行满一年，实现了旗下商业资产公募 REITs 从零到一的突破。
本次 REITs 相关中介服务被纳入北京公司统一的集中采购批次内执行，并非集团层面覆盖全资产、全周期的框架性机构库采购，三类服务均定向服务于本次三宗资产的申报发行。中标结果落地后，项目将进入尽职调查与申报材料编制阶段，距离向交易所正式提交申报文件仍有完整工作周期。
反观能源、水务等成熟基建 REITs 赛道，不少央企早已采用集团统一框架采购模式，将选聘权限上收至集团层面统一管理，压缩重复采购成本、统一服务标准。本次绿发的操作仍停留在区域子公司单项目层面，尚未上升至集团全平台批量运作体系，但信号明确：首单验证可行后，其存量商业资产的证券化节奏正在加快。
本次招标共设三个标包，对应 REITs 申报全流程核心环节：
包 15 财务审计服务：出具近三年一期审计报告、可供分配金额测算报告、交割日审计报告，完成三年一期信息系统专项核查，配合申报阶段财务信息披露审核及监管问询答复，服务周期自合同签订之日起至约定内容全部完成。
包 16 基金管理人、计划管理人服务：山东绿发作为原始权益人，选聘双管理人共同承担封闭式商业不动产证券投资基金的前端尽调、申报发行及存续期全流程管理。
包 17 房产价值评估及市场调研服务：对济南贵和购物中心、贵和洲际酒店、上海艾迪逊酒店三宗标的进行市场价值评估，同步开展对应城市及业态市场调研；报告初稿需在合同签订后 15 个工作日内完成，接到定稿通知后 15 个工作日内提交正式纸质报告。
单项目内打包选聘多类中介，是 REITs 筹备阶段的通行提效手段，既可凭借打包需求提升议价空间，也能在申报阶段统一审计、估值、信息披露标准，减少中介机构间的协同摩擦，压缩整体筹备周期。但标准化服务与资产个性化的矛盾依然存在：三宗标的横跨济沪两地，涵盖高端商场、奢华酒店两类业态，资产属性、估值逻辑、运营模式差异显著，尤其是上海艾迪逊这类存量改造酒店资产，历史沿革复杂，尽调与估值精度要求更高，统一服务标准的适配效果仍待验证。
首单 REIT 满周年：出租率跌了，租金涨了
作为国务院国资委直管的绿色发展主题央企，中国绿发业务覆盖新能源、地产、文旅商业等板块，旗下商业与文旅板块已布局数十家高端酒店、商业项目及文旅景区，总投资近 700 亿元，充足的存量资产为证券化推进提供了标的储备。
官网信息显示，中国绿发商业板块以" 贵和 " 为核心品牌，秉持 " 天地人和，绿色发展 " 理念，目前在济南、天津、北京、重庆、文昌等地布局 10 家商业及写字楼项目，其中4 家获评 " 绿色商场 " 认证，2 家获得 LEED 认证，绿色运营贯穿所有项目。
济南领秀城贵和购物中心作为首单消费 REIT 底层资产，总建筑面积 20.09 万平方米，是服务济南南城的全能型生活广场，目前仍是其商业资管的运营基本盘。基金 2026 年二季报显示，报告期内项目实现营业收入 4110.09 万元，EBITDA 达 2502.15 万元，税息折旧摊销前利润率维持 60.88%；基金层面实现可供分配金额 2003.84 万元，对应单位份额 0.0401 元。
出租率短期波动来自主动调改的阶段性阵痛。截至 6 月末，项目可供出租面积 8.45 万平方米，时点出租率 86.17%，下滑主要源于原主力店北京华联超市租约到期撤场——该店租赁面积 10552 平方米，占可供出租面积的 12.49%。目前调改方案已落地：项目与盒马鲜生签署 5717 平方米租赁合同，同步启动区域动线重构与周边业态优化，预计下半年完成改造开业。
品牌与营销端的迭代仍在推进。二季度新签品牌 13 家、续签 46 家，引入山东首店狗道 DOGWAY、北欧家居品牌 OCE 等业态；五一、端午假期先后落地萌宠派对、汉服文化展演等活动，强化社区客群粘性。期末项目租金收缴率保持 100%，平均租金单价同比提升 8.73% 至 4.36 元 / 平方米 / 天，核心现金流指标保持稳健。
泉城路贵和、上海艾迪逊，这次不是社区 mall
整体来看，本次拟申报的三宗资产，区位能级与资产定位较首单社区型购物中心有显著提升，形成" 高端零售 + 奢华酒店 " 的多元现金流组合。
济南泉城路贵和购物中心是 " 贵和 " 品牌旗舰，1997 年开业即锚定高端定位，汇集 60 余个国际一线重奢品牌，独家品牌占比超 35%，是山东高端商业的代表性项目。2025 年项目完成五层业态焕新，叠加高端餐饮与艺术策展场景，向文化消费综合体转型，已获评全国示范智慧商店、绿色商场认证，集中承载了绿发商业的高端运营与绿色发展理念。
济南鲁能贵和洲际酒店与贵和购物中心 1-5 层无缝衔接，由洲际酒店集团管理，共设 366 间客房，配套近 2500 平方米会议场地与城市稀缺屋顶花园。项目地处泉城文旅核心带，步行可达趵突泉、大明湖等核心景区，商务与文旅客流叠加，与商场形成天然的客流与现金流互补效应。
另一宗标的上海艾迪逊酒店，是绿发 " 绿色发展 " 战略的标志性样本，也是其旗下 LEED 认证体系的代表项目。项目位于南京东路外滩核心区位，由两栋历史电力大楼改造而来，是国内第二家艾迪逊品牌酒店，引入万豪旗下奢华生活方式品牌艾迪逊运营。酒店共设 145 间客房及套房，部分客房可俯瞰外滩与黄浦江天际线，配套日料、粤菜、全日制西餐三间特色餐厅及多家高空酒吧，餐饮创收能力突出。据中国绿发官方披露，该项目是全国首个实现运营碳中和的城市更新酒店，2023 年完成深度节能改造，通过建筑保温升级、智能能耗群控、碳汇抵消等路径实现运营碳中和，获中国质量认证中心与上海环境能源交易所双重认证，低碳属性与城市更新价值兼具。
乐观分析判断来看，核心商圈重奢商场 + 稀缺碳中和酒店的组合，在当前商业 REITs 板块中差异化特征明显，具备估值溢价空间；谨慎观点则指出，酒店业态现金流受商旅周期波动影响显著，且三宗资产分属济南、上海两地，运营协同性弱于单一城市资产包，分派率稳定性有待验证。
两类资产均已正式纳入商业不动产 REITs 申报范围，政策路径清晰。除本次披露的三宗资产外，绿发旗下还持有大量酒店、文旅类存量资产，理论上大多具备后续证券化的潜在条件。但储备资产质地并不均衡，部分非核心城市、开业周期较短的项目，在出租率、现金流稳定性上仍有差距，持续推进证券化需先完成运营提质与合规梳理。
万亿存量待盘活，定价逻辑变了
三宗资产的筹备节奏，恰好踩中商业不动产 REITs 全面扩容的政策窗口。
据戴德梁行《2026 公募 REITs 市场年中回顾》数据，截至 2026 年 6 月末，全市场上市公募 REITs 已达86 只，整体管理规模约 2450 亿元。2026 年 6 月 18 日，国内首批商业不动产 REITs 在上交所正式挂牌，标志着公募 REITs 正式迈入" 基础设施 + 商业不动产 " 双轮驱动阶段，购物中心、写字楼、酒店等多元业态均纳入证券化通道，万亿级存量商业资产盘活的政策路径完全打通。
赛道扩容的同时，市场定价逻辑正在发生本质变化。戴德梁行指出，商业不动产 REITs 正在重构行业 " 投融管退 " 全链条，资产估值逻辑从依托土地增值转向锚定长期租金现金流与运营能力，倒逼持有方从 " 重开发 " 转向 " 重运营 "。映射到二级市场，投资者对国资背景的定价权重逐步降低，更聚焦底层资产质地、运营团队能力与现金流增长空间，标的间的表现分化持续加剧。这也意味着，绿发本次筹备的项目，将面临更为市场化的定价考验。
央企身份带来的信用背书是天然优势，但商业地产的核心逻辑终究是运营。国资背景只能降低信用风险，无法替代品牌招商、客流运营、业态迭代的专业能力。从首单项目的表现来看，绿发仍在通过主力店调整、品牌升级夯实现金流，其运营能力的可持续性，还需要更长周期的市场检验。
具体到项目推进层面，仍有多重现实考验待解。首先是资产合规性梳理，央企存量商业资产普遍历史沿革较长，部分项目存在权属变更、土地性质调整等历史遗留问题，三宗资产的申报进度，很大程度上取决于合规整改的效率。其次是运营提质的持续性，商场业态面临品牌迭代的长期压力，酒店业态则受商旅周期波动影响，现金流稳定性需要持续验证。最后是后续扩募的协同性，若未来通过扩募注入更多资产，如何平衡不同城市、不同业态的组合效应，避免简单的资产堆砌，也是资管层面需要提前布局的命题。
中介选聘只是 REITs 筹备的起点。 三宗资产的权属合规整改进度、酒店业态的现金流稳定性，将直接决定其能否赶上本轮扩容窗口。说到底，商业 REITs 的定价标尺，永远锚定运营能力。
