2021 年 6 月，中国公募 REITs 开启试点，9 单基础设施 REITs 于当月成立并上市交易。截至最新，我国公募基础设施 REITs 已累计上市 82 单，总规模（含首发与扩募）超过 2200 亿元，业态覆盖产业园、保租房、高速公路、清洁能源、消费基础设施、市政环保、数据中心、水利设施等八大板块。
从节奏上来看，公募 REITs 试点初期上新节奏较快。2021 年上市 11 单、2022 年 13 单，2023 年伴随二级市场调整，当年仅有 6 单上市。2024 — 2025 年，公募 REITs 发行常态化，市场进入快速扩容阶段，年发行数量都在 20 单以上。2026 年，市场继续保持稳步扩容态势，4 单项目已发行上市。
中证鹏元的研究指出，REITs 发行节奏与一二级市场的走势紧密相关，REITs 市场应当高度重视融资和投资的协调。结合境内资本市场历史经验，过快的供给扩张极易超出市场承接能力，引发破发、流动性不足等问题。
在公募 REITs 试点开启五周年之际，首批商业不动产 REITs 即将迎来上市。汇添富基金 6 月 11 日发布上市交易公告，旗下汇添富上海地产商业 REIT 基金将于 2026 年 6 月 18 日在上海证券交易所正式上市交易。同日，国泰海通资管发布上市交易公告，旗下国泰海通砂之船商业 REIT 确定于 6 月 18 日在上海证券交易所挂牌上市。
除上述两单外，首批成立的四只商业不动产 REITs 还包括中金唯品会商业 REIT、中信建投首农商业 REIT。四只产品合计募资规模超过 200 亿元，另两单项目都可能于近日发布上市交易公告。
6 月以来，REITs 市场持续调整。中证 REITs 全收益指数已连续 4 日下跌，6 月已累计下跌超 1.2%，年下跌幅度超过 3%。
兴业证券宏观固收团队认为，在一季报多类资产基本面情况承压的背景下，商业不动产 REITs、基础设施 REITs 的供给压力成为近期抑制市场上涨的重要因素。首批商业不动产询价顺利结束，仍需重点关注第二批次商业不动产的注册发行进度，留意第二批次供给对二级市场流动性带来的压力。
目前，商业不动产 REITs 累计申报已达 20 单，总申报规模超 700 亿元。从审核进度来看，紫金华住安住商业 REIT、北京国资商业 REIT、星河集团商业 REIT 和华润置地商业 REIT 等 4 单处于深交所已问询阶段；上交所 12 单项目均处于已反馈阶段，规模在 10 亿元至 140 亿元区间，是未来中长期商业不动产 REITs 市场持续供给的主力。
中证鹏元研究认为，2026 年在商业不动产 REITs 试点推动下，市场供给增量可能显著高于往年水平。在保守情形下，测算 2026 年公募 REITs 新增发行规模也将接近千亿元。考虑到当前二级市场有较大回撤压力，全年指数可能继续下探，建议全年发行规模保持适当增速，维持在 600 亿上下可能较为理想。
兴证宏观固收团队认为，需要关注需求端增量政策的变化，包括纳入沪深港通标的、纳入公募基金投资范围、挂钩 REITs 指数的基金产品等。6 月 15 日，中证 REITs 全收益指数成分券调整。可根据一级市场上新规模和进度，在二级市场逐步配置基本面良好、指数权重高的个券。
